Питання інвестицій та переоцінки майна при виході з ТОВ

У вашій ситуації ключове значення має те, що учасник ТОВ володіє не конкретною нерухомістю, а корпоративними правами. Особливо з 4го питання - виникає враження, що існує помилкове уявлення про це. У податковому та цивільному праві не існує поняття «забрати своє майно» без наслідків, якщо це майно вже належить компанії. З 4го питання здається, що компанія вважає, що нерухомість — це і є його частка. Це не так. Пошу вибачення, якщо я помилилася, але склалося таке враження,тому особливу увагу звертаю саме на це питання.

При виході з ТОВ та отриманні нерухомості виникає окрема операція передачі майна від ТОВ фізичній особі, яка оподатковується як для ТОВ, так і для учасника. Внесення коштів новим учасником не збільшує витрати першого учасника на придбання його частки та не прибирає інвестиційний прибуток.

Відповідно до ст. 12 Закону України «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2275-19#Text та ст. 115 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 майно, внесене до статутного капіталу, є власністю ТОВ. Учасник після внесення коштів або майна отримує корпоративні права, а не право власності на конкретний об’єкт нерухомості.

Тому при виході учасника з ТОВ та передачі йому нерухомості відбувається не «повернення свого майна», а передача майна від юридичної особи фізичній особі в рахунок вартості частки.

Переоцінку нерухомості провести можна відповідно до НП(С)БО 7 «Основні засоби» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text, якщо залишкова вартість суттєво відрізняється від справедливої вартості.

Проведення:

Дооцінка нерухомості — Дт 10 – Кт 411 (або 423 залежно від облікової політики). Має бути здійнсена згідн Закону про оцінку незалежним оцінювачем, здійснюється виключно на дату балансу, обов'язково із переоцінкою всієї групи, а не тільки цього об'єкту. (ПСБО 7).

Для малого підприємства, яке не застосовує податкові різниці, така дооцінка впливає насамперед на бухгалтерський фінансовий результат, тобто фактично при продажу при переоціненій вартсоіт збільшуютсья витрати, оскліьки в попередньому році була звбільшена балансова вартість. . Проте сама по собі переоцінка не прибирає податкових наслідків при передачі нерухомості учаснику.

Переоцінка фактично може зменшити бухгалтерський прибуток ТОВ при передачі майна, але одночасно збільшує вартість майна, яке отримує учасник, а отже — і його інвестиційний прибуток. Ще раз зауважу, переоцінювати нерухомість в обліку безпосередньо перед продажем не можна - проведення переоцінки ОЗ регулюється нормами п. 16 – 21 П(С)БО 7. Так, підприємство МОЖЕ переоцінювати об'єкт основних засобів, якщо залишкова вартість цього об'єкта суттєво відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу. У разі переоцінки об'єкта основних засобів на ту саму дату здійснюється переоцінка всіх об'єктів групи основних засобів, до якої належить цей об'єкт. Якщо ви переоціните одразу перед продажем, це буде розцінено як уникенння опоадткування податком на прибуток.

Відповідно до пп. 170.2.2 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text інвестиційний прибуток визначається як різниця між доходом від відчуження інвестиційного активу та документально підтвердженими витратами на його придбання.

Для першого учасника витратами є лише його фактичний внесок до статутного капіталу. Внесення коштів другим учасником не збільшує ці витрати.

Наприклад, якщо перший учасник вніс 100 тис. грн, а другий учасник внесе 5 млн грн, це не означає, що витрати першого учасника стали 5,1 млн грн. Для податкових цілей його витрати залишаються 100 тис. грн.

Тому якщо перший учасник при виході отримає нерухомість вартістю 5 млн грн, інвестиційний прибуток становитиме:

5 000 000 грн – 100 000 грн = 4 900 000 грн.

Із цієї суми сплачуються:

ПДФО 18 %;

військовий збір 5 %.

Якщо нерухомість буде передаватися обом учасникам пропорційно їх фактичним внескам, тоді інвестиційний прибуток визначатиметься окремо для кожного учасника.

Тобто для першого учасника інвестиційного прибутку не буде лише у випадку, якщо вартість майна, яке він отримує, дорівнює або є меншою за суму його фактичного внеску до статутного капіталу.

Якщо ж нерухомість за повною ринковою вартістю передається лише першому учаснику, у нього виникає інвестиційний прибуток на різницю між вартістю нерухомості та його внеском.

Окремо у ТОВ виникають податкові зобов’язання з ПДВ, оскільки передача нерухомості учаснику є постачанням товару відповідно до пп. 14.1.191 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text.

Відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551 база оподаткування не може бути нижчою за балансову вартість.

Тому переоцінка нерухомості не усуває ПДВ. Навпаки, вона може збільшити базу для його нарахування.

Крім того, у ТОВ виникає дохід від передачі нерухомості та відповідно податок на прибуток.

Проведення:

Визнано дохід від передачі нерухомості — Дт 672 – Кт 712

Списано залишкову вартість нерухомості — Дт 943 – Кт 10

Нараховано ПДВ — Дт 712 – Кт 641

Якщо ж учасник не виходить із ТОВ, а просто купує нерухомість у товариства за ціною нижчою за ринкову, тоді різниця між ринковою вартістю та фактичною ціною може розглядатися як додаткове благо відповідно до пп. 164.2.17 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text із оподаткуванням ПДФО та військовим збором.

Тому сама по собі схема:

новий учасник вносить кошти;

перший учасник виходить;

перший учасник отримує нерухомість;

не прибирає оподаткування, оскільки податкове законодавство окремо оцінює:

внески до статутного капіталу;

вартість корпоративних прав;

передачу нерухомості;

та доходи кожного учасника окремо.

Якщо умова полягає в тому, що засновник хоче отримати цю нерухомість за справедливою ціною, найбільш прямим та зрозумілим варіантом є продаж ТОВ цієї нерухомості засновнику за ринковою вартістю. У такому випадку інвестиційний прибуток у засновника при виході з ТОВ не виникатиме, якщо він отримає саме суму свого внеску, а не майно більшої вартості.

Підприємство може продати нерухомість засновнику за справедливою ціною, наприклад за даними незалежної оцінки. При цьому така оцінка не є переоцінкою в бухгалтерському обліку відповідно до НП(С)БО 7 «Основні засоби» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#Text, а використовується лише для визначення ринкової ціни продажу.

У такому випадку ТОВ:

нараховує ПДВ на договірну вартість відповідно до п. 188.1 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551;

визнає дохід від реалізації нерухомості;

сплачує податок на прибуток із фінансового результату від продажу.

Проведення:

Визнано дохід від продажу нерухомості — Дт 361, 377 – Кт 712

Списано залишкову вартість нерухомості — Дт 943 – Кт 10

Нараховано ПДВ — Дт 712 – Кт 641
залік Дт672 Кт361 (377)

Якщо внесок учасника, який йому повертається, менший, ніж його заборгованість за купівлю нерухомості, він сплачує різницю товариству:

Оплата різниці учасником — Дт 311 – Кт 361 (377)

Якщо внесок учасника був більший за суму, яку він винен товариству за цю нерухомість, тоді товариство при виході учасника повертає йому різницю грошима:

Повернення різниці учаснику — Дт 672 – Кт 311

При виході учасника з ТОВ йому має бути повернута вартість його частки. Якщо учасник свого часу вносив саме цю нерухомість до статутного капіталу, враховується вартість внеску, зафіксована у статуті, протоколі або іншому документі про формування статутного капіталу.

У такій ситуації виникають дві зустрічні вимоги:

товариство має заборгованість перед учасником щодо виплати вартості його частки;

учасник має заборгованість перед товариством за придбану нерухомість.

Такі зустрічні вимоги можуть бути припинені зарахуванням відповідно до ст. 601 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863.

Якщо вартість нерухомості перевищує суму внеску учасника до статутного капіталу, учасник доплачує різницю ТОВ.

Якщо ж нерухомість продається за ціною меншою за суму внеску, тоді ТОВ додатково повертає учаснику різницю коштами.

У такому варіанті інвестиційний прибуток відповідно до пп. 170.2.2 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text не виникає, оскільки учасник фактично отримує саме суму свого внеску, а не майно, ринкова вартість якого перевищує його витрати на придбання корпоративних прав.

При цьому ПДВ та податок на прибуток у ТОВ залишаються, оскільки продаж нерухомості є окремою господарською операцією, яка оподатковується незалежно від подальшого виходу учасника з товариства.

Раді допомогти, звертайтесь ще!