Ризики оренди квартири за безоплатним договором позички для ФОП

Так, ФОП може використовувати договір позички і здавати квартиру в оренду, але є податкові ризики, а оплату комунальних напряму орендарем краще уникати.

Договір позички регулюється ст. 827 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863, за якою майно передається у безоплатне користування з обов’язком повернення. Для ФОП на єдиному податку важливо, що згідно з п. 292.3 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text до доходу включається вартість безоплатно отриманих послуг.

Саме тут виникає ризик: податкова може розцінити користування квартирою як безоплатно отриману послугу (право користування майном) і вимагати включення її вартості до доходу ФОП. Хоча зараз податкова декларує позицію, що при позичці у ФОПА-позичальника дохід не виникає через відсутність переходу права власності ЗІР https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=39953, - нещодавноі позиція була прямо протилежною (той ЗІР було вилучено, а замість нього з'явися цей, актуальний) - і тому ми можемо констатувати, що така позиція не є стабільною (надто часто змінюється), тому ризик залишається.

Додатково потрібно врахувати обмеження для 2 групи єдиного податку: надання послуг (оренди) дозволено лише населенню та платникам єдиного податку відповідно до пп. 2 п. 291.4 ПКУ, а також обмеження площі за пп. 291.5.3 ПКУ (до 400 кв.м житлової нерухомості).

Щодо комунальних платежів, якщо орендар сплачує їх напряму постачальникам, але договори оформлені на власника (батька або вас), податкова розцінює це як отримання доходу фізичною особою у вигляді додаткової вигоди https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=42444. Такий дохід підлягає оподаткуванню ПДФО 18% і військовим збором 5%.

Щоб мінімізувати ризики, у договорі оренди доцільно передбачити, що орендна плата включає як фіксовану, так і змінну частину (яка узгоджується сторонами з огляду на комунальні платежі за лічильниками, але не названа в договорі прямою компенсацією). У такому випадку вся сума розглядається як дохід ФОП у межах підприємницької діяльності. Поняття компенсації комунальних послуг в договорі краще уникати.

Пряма оплата комунальних без переоформлення договорів на орендаря формально можлива, але слід усідомлювати, що така оплата створює додаткове благо для орендодавця як фізичної особи, який повинен буде подавати декларацію про майновий стан та доходи та самостійно задекларувати цей дохід та спалтити ПДФО та військовий збір із нього. Тому безпечніше або включати їх в орендну плату, або переоформити договори на орендаря.

Раді допомогти, звертайтесь ще!