На нашу думку, в цій ситуації Ви придбаваєте паркінг "комбінованим" способом:

1) 1/3 - як оплата вартості опціона на право придбати нерхомість.

Така операція для Інвестиційного фонду не є об`єктом оподаткування ПДВ (п. 196.1.1 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4678) і по такій операції Ви не отримаєте права на податковий кредит

В обліку:

Дт 377 (або Дт 39) Кт 311 - придбали опціон

2) 2/3 - як придбання майнових прав на нерухоме майно

На нашу думку, така операція має оподатковуватись ПДВ як продаж нерухомого майна, і якщо ІФ випише на Вас ПН, то проведете в обліку:

Дт 15 Кт 631 - сума без ПДВ

Дт 6412 Кт 631 - ПДВ, податковий кредит

Дт 631 Кт 311 - оплата на ІФ

ЗІР (101.04, https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=39436):

"Чи є об’єктом оподаткування ПДВ операції з постачання майнових прав на об’єкти нерухомого майна?
Відповідь:
...Предметом договору купівлі-продажу можуть бути, зокрема, майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав (ст. 656 ЦКУ).
...для цілей оподаткування ПДВ операція з постачання майнових прав на об’єкт нерухомого майна є для продавця операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.
Враховуючи вищевикладене, операції з постачання майнових прав на об’єкти нерухомого майна є об’єктом оподаткування ПДВ."

3) При отриманні паркінгу у власність як нерхомого майна:

Дт 15 Кт 377/39 - сума опціону списана на збільшення первісної вартості паркінгу.

Дт 105 Кт 15 - паркінг введений в експлуатацію

Окремо ТОВ ніяких додаткових податків не сплачує у зв`язку з придбанням паркінгу.

Коли буде зареєстрвоане права власності за ТОВ на паркінг ТОВ стає платником податку на нерухоме майно.

ПКУ визначає наступне в ст. 266 ПКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6392):

"266.1.1. Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

...266.7.5. ...Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості декларація юридичною особою - платником подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.

266.8.1. У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника - починаючи з місяця, в якому він набув право власності."

Додатково рекомендуємо отримати ІПК