Оподаткування доходів від продажу нерухомості для резидентів за кордоном

Продаж нерухомості за кордоном вважається іноземним доходом та підлягає декларуванню та оподаткуванню.

За визначенням наведеним в п.14.1.55 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20251001#n256 іноземний дохід - це дохід, отриманий з джерел за межами України, - будь-який дохід, отриманий резидентами, у тому числі:

• від будь-яких видів їх діяльності за межами митної території України;
• проценти, дивіденди, роялті та будь-які інші види пасивних доходів,
• спадщина,
• подарунки, виграші, призи,
• доходи від виконання робіт (надання послуг) за цивільно-правовими та трудовими договорами,
• дохід від надання резидентам в оренду (користування) майна, розташованого за межами України, включаючи рухомий склад транспорту, приписаного до розташованих за межами України портів,
• доходи від продажу майна, розташованого за межами України,
• дохід від відчуження інвестиційних активів, у тому числі корпоративних прав, цінних паперів тощо;
• інші доходи від будь-яких видів діяльності за межами митної території України або територій, непідконтрольних контролюючим органам.

У разі якщо джерело виплат будь-яких оподатковуваних доходів є іноземним, сума такого доходу включається до загального річного оподатковуваного доходу платника податку - отримувача, який зобов’язаний подати річну податкову декларацію, та оподатковується за ставкою ПДФО - 18% та ВЗ - 5% (п.170.11.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20251005#n3965).

Отже, фізособа має відобразити ці доходи в рядку 10.10 декларації про майновий стан.
Іноземний дохід слід відображати в декларації про майновий стан на підставі довідки з контролюючого органу про суму сплаченого податку та збору, а також про базу та/або об’єкт оподаткування від державного органу країни, де отримувався такий дохід (прибуток), уповноваженого справляти такий податок.

Зазначена довідка підлягає легалізації у відповідній країні, відповідній закордонній дипломатичній установі України, якщо інше не передбачене чинними міжнародними договорами України. Фізична особа, яка одержала іноземний дохід, для отримання права на зарахування податків та зборів, сплачених за межами України, надає контролюючому органу легалізовану в установленому порядку Довідку, яка супроводжується нотаріально засвідченим перекладом українською мовою (ЗІР, категорія 103.19 https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38271 ).

Згідно п. 170.11.2 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n3965 у разі відсутності в платника податку підтверджуючих документів щодо суми отриманого ним доходу з іноземних джерел та суми сплаченого ним податку в іноземній юрисдикції, оформлених відповідно до статті 13 цього Кодексу, такий платник зобов'язаний подати до контролюючого органу за своєю податковою адресою заяву про перенесення строку подання податкової декларації до 31 грудня року, наступного за звітним.

Для оподаткування береться отриманий дохід, переведений в гривні за курсом НБУ, що діяв на момент нарахування доходу (п.164.4 ПКУ).

Врахуйте, що з метою уникнення подвійного оподаткування між Україною та урядами більшості країн підписані угоді, які зокрема, передбачають, що податок з доходів, сплачений в цих країнах, зараховується в зменшення податкових зобов'язань з податку на доходи фізичних осіб в Україні. Тобто, якщо в іноземній країні утримано ПДФО 15%, то потрібно доплатити різницю – 3%. Якщо ставка податку, наприклад. 20% - ПДФО не сплачуєте. Зменшення для військового збору не передбачене.

Якщо в іноземних країнах податок не сплачено, ПДФО сплачуєте за ставкою 18%.

Сума податку розраховується безпосередньо в декларації. В рядку 10.10 ставите загальну суму іноземних доходів. В графі 6 цього рядка ставите загальну суму ПДФО, яку розрахували за ставкою 18% та ВЗ- 5%.

Розрахунок ПДФО, що підлягає сплаті здійснюється в розділі V. В рядку 18 на підставі довідки зазначається загальна сума податку за рік, сплаченого за кордоном. Але ця сума не може перевищувати загальну суму ПДФО, що зазначена в графі 13. Якщо сума більше, рядок 18 дорівнює рядку 13.

Сума ПДФО, що підлягає сплаті за результатами декларування, розраховується за формулою: рядок 13 - рядок 16 - рядок 17 - рядок 18 - рядок 19.

З точки зору ДПС незалежно від того, що громадянин України набув статусу податкового резидента іншої країни, він продовжує перебувати резидентом Уукраїни, тому має подавати декларацію.