Оподаткування продажу земельних ділянок: нюанси та запитання власника

Вітаю!
рік назад приблизно фізособою резидентом було придбано 4 земельні ділянки (3 суміжні по 8 соток для будівництва будинку для себе, при цьому одну із ділянок 8 соток зараз розділена на дві по 4. Зараз виникла необхідність продати ці ділянки. Запитання:1) Яке буде оподаткування при продажі земельних ділянок які у власності до 3 років. (продаж всіх ділянок планується протягом місяця, можливо двом покупцям)? 2) Як нараховуються податки тільки на різницю між сумую продажу і придбанням чи на всю суму продажу?3) Якщо відбувся поділ однієї з ділянок (була 8, стало 2 по 4), чи можна віднімати затрати на купівлю ділянки 8 соток? Чи це вже дві новостворені ділянки? Заздалегідь дякуємо

ОК

Ольга, консультант

експерт

25.09.2025 | 12:43

Очікує відповідь

Перший продаж ПДФО -5%, ВЗ - 5%, другий та наступні - ПДФО -18%, ВЗ - 5%.

Відповідно до п.172.2 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4160 якщо земельна ділянка перебувала у власності менше трьох років:

дохід від першого продажу протягом року оподатковується ПДФО за ставкою, визначеною пунктом 167.2 ПКУ - 5%;

дохід від другого та наступних продажів протягом року оподатковується ПДФО за ставкою, визначеною пунктом 167.1 ПКУ - 18%.

При цьому кожна ділянка рахується як окремий продаж.

Зменшити дохід від продажу на витрати на придбання ділянки можна починаючи з другого продажу об'єкту нерухомості

Дохід від продажу другої та наступної ділянки може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав. Тобто можна зменшити базу для оподаткування:

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою).

Щодо розділених ділянок - вони, скоріш за все, мають інші кадастрові номери, аніж придбана ділянка. В такому разі врахувати витрати не вийде.

Раді допомогти, звертайтесь ще!