Заголовок тимчасово відсутній

Для юрособи оподаткування продажу нерухомості буде однакове незалежно від покупця, крім певних умов.

У юрособи на загальній системі оподаткування до оподатковуваного доходу, з метою визначення прибутку, потрапляє вся сума від продажу нерухомості, а у витрати – балансова (залишкова) вартість нерухомості. Фактично податком на прибуток оподатковуватиметься лише різниця між ціною продажу та балансовою (залишковою) вартістю нерухомості .

Якщо підприємство є платником податку на прибуток, проте визначає фінрезультат до оподаткування без коригування різниць, основою оподаткування податком на прибуток є бухоблік. Відповідно, фінрезультат від операції з продажу нерухомості є об'єктом для сплати податку.

Якщо підприємство визначає фінрезультат до оподаткування з коригуванням різниць (пп. 134.1.1 ПКУ), у разі продажу ОЗ слід звернути увагу на ст. 138 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662 . Крім того, потрібно врахувати, який об'єкт ОЗ продається: ОЗ, який має ознаки основного засобу відповідно до пп. 14.1.138 ПКУ, чи невиробничий ОЗ (згідно з пп. 138.3.2 ПКУ — це ОЗ, не призначений для використання в господарській діяльності платника).

Отже, у разі продажу ОЗ фінансовий результат до оподаткування:

1) збільшується:

— на суму бухгалтерської залишкової вартості виробничих ОЗ (п. 138.1 ПКУ) (рядок 1.1.2 додатка РI декларації з прибутку);

— на суму бухгалтерської залишкової вартості невиробничого ОЗ (п. 138.1 ПКУ) (рядок 1.1.3 додатка РI декларації з прибутку);

2) зменшується:

— на суму податкової залишкової вартості виробничого ОЗ, визначеної з урахуванням положень п. 138.3 ПКУ (рядок 1.2.2 додатка РI декларації з прибутку);

— на суму первісної вартості придбання або виготовлення окремого об'єкта невиробничих ОЗ плюс витрати на їх ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення, у т. ч. віднесені до витрат у бухобліку (такі витрати збільшували фінрезультат до оподаткування під час таких операцій).

Пунктом 138.2 ПКУ встановлено обмеження: сума, на яку зменшується фінрезультат, не може бути більшою від суми доходу (виручки), отриманої від такого продажу (рядок 1.2.3 додатка РI декларації з прибутку). При продажу невиробничих ОЗ у податковому обліку може відобразитися або нульова (доходи та витрати дорівнюють одні одним), або додатна податкова різниця.

Якщо постачання основних засобів (як виробничих, так і невиробничих) здійснюється на митній території України, це є оподатковуваною операцією згідно з п. 185.1 та п. 186.1 ПКУ. За загальним правилом ст. 187 ПКУ, датою виникнення податкового зобов'язання з ПДВ буде дата першої події.

База оподаткування ПДВ визначається виходячи з договірної вартості основних засобів, установленої в договорі купівлі-продажу. Але відповідно до абз. 2 п. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижчою від балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів — виходячи зі звичайної ціни). Це правило стосується як виробничих, так і невиробничих ОЗ.

Якщо договірна вартість буде нижчою залишкової (на початок місяця, в якому продаєте), то доведеться скласти дві податкові накладні: одну — на суму постачання ОЗ за договірною вартістю та другу — на суму перевищення. В останній податковій накладній у графі «Не підлягає наданню отримувачу (покупцю) з причини» ставлять позначку «X» та зазначають тип причини «15». У рядках такої ПН, відведених для зазначення даних покупця, постачальник (продавець) наводить власні дані. Ця ПН покупцю не надається. У графі 2 розділу Б, крім номенклатури товару, зазначають: «перевищення бази оподаткування, визначеної відповідно до ст. 188 ПКУ, над фактичною ціною постачання». Графи 3.1, 3.2, 3.3, 4, 5, 11 такої особливої ПН не заповнюють (п. 16 Порядку №1307 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0137-16#n24 ).

У разі продажу юрособою нерухомості фізособі фігурує три вартості нерухомості:

Вартість вказана у договорі купівлі-продажу.
Вартість, за якою вона значиться на балансі юрособи.
Ринкова вартість (реальна).
Якщо нерухомість продається фізичній особі та її договірна вартість нижча за ринкову вартість, то існує ризик донарахування на суму різниці ПДФО 18% та ВЗ 5% за п. 164.2.17 ПКУ як індивідуальна знижка фізособі . Роз’яснення ДПС щодо такого донарахування допблага https://tr.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/400133.html :

Відповідно до пп. 164.2.4 ПКУ передбачено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 – 173 ПКУ.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого і рухомого майна регулюється ст. 172 та 173 ПКУ.

Підпунктом «е» пп. 164.2.17 ПКУ визначено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 ПКУ.

Враховуючи вищевикладене, якщо продаж рухомого та/або нерухомого майна здійснюється юридичною особою фізичній особі за звичайними цінами, то об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб у фізичної особи не виникає, оскільки фізична особа фактично несе витрати на придбання майна.

Однак, якщо при продажу рухомого та/або нерухомого майна юридичною особою надається індивідуальна знижка фізичній особі, то у фізичної особи виникає дохід у розмірі наданої знижки, який оподатковується на загальних підставах.

Більше інформації https://7eminar.ua/news/2127-prodaz-neruxomosti-yak-rozraxuvati-podatok-ta-podati-utocnyuyucu-deklaraciyu

Раді допомогти, звертайтесь ще!