Заголовок тимчасово відсутній

ПКУ в ст. 197 визначає звільнені операції наступним чином (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?find=1&text=%D1%80%D0%BE%D1%8F%D0%BB%D1%82%D1%96#n4722):

"197.1.14. постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

У цьому підпункті перше постачання неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об’єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва/девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об’єкт."

При цьому дата виникнення ПЗ за операцією "першого постачання житла" визначається в ст. 187 ПКУ наступним чином (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17?find=1&text=%D1%80%D0%BE%D1%8F%D0%BB%D1%82%D1%96#n4528):

"187.1. ... За операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу."

ДПСУ надає таку позицію в ІПК від 07.05.2024 р. N 2632/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК:

"Як зазначено у зверненні, Товариство є забудовником об'єкта будівництва (житлового будинку)
1) щодо оподаткування ПДВ операції забудовника з постачання (продажу) складової частини подільного об'єкта незавершеного будівництва до закінчення будівництва та введення такого об'єкта в експлуатацію;
2) щодо оподаткування ПДВ операції забудовника з постачання (продажу) складової частини подільного об'єкта незавершеного будівництва після закінчення будівництва та введення такого об'єкта в експлуатацію;
3) щодо оподаткування ПДВ операції третьої особи з постачання (продажу) об'єкта нерухомого майна (неподільного об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості), попередньо придбаного у забудовника.
Разом з тим, у зверненні не вказано: чи Підприємство самостійно здійснювало будівництво житлового будинку, чи залучало для такого будівництва генерального підрядника.

...Під терміном "об'єкт незавершеного будівництва" розуміється подільний об'єкт незавершеного будівництва та неподільний об'єкт незавершеного будівництва (підпункт 8 частини першої статті 1 Закону N 2518).
Під терміном "подільний об'єкт незавершеного будівництва" розуміється об'єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об'єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об'єктів нерухомості (підпункт 9 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "неподільний об'єкт незавершеного будівництва" розуміється об'єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об'єкта відсутні майбутні об'єкти нерухомості (підпункт 7 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "майбутній об'єкт нерухомості" розуміється передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта стане самостійним об'єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо) (підпункт 6 частини першої статті 1 Закону N 2518).

Під терміном "спеціальне майнове право на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості" розуміється різновид майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості, яке полягає у:
володінні і розпорядженні таким об'єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об'єкт нерухомого майна;
праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об'єкта (у тому числі об'єкта, складовою частиною якого є майбутній об'єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об'єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об'єкта (підпункт 10 частини першої статті 1 Закону N 2518).
Відповідно до частини другої статті 10 Закону N 2518 право першого відчуження об'єкта незавершеного будівництва або майбутнього об'єкта нерухомості виникає з моменту:

1) державної реєстрації за замовником будівництва права власності/спеціального майнового права на неподільний об'єкт незавершеного будівництва - у разі відчуження неподільного об'єкта незавершеного будівництва або його частки (крім майбутніх об'єктів нерухомості);

2) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва (крім випадку, визначеного частиною четвертою статті 21 Закону N 2518) та державної реєстрації за замовником будівництва / девелопером будівництва спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому - у разі відчуження майбутнього об'єкта нерухомості (крім випадку, визначеного пунктом 3 частини другої статті 10 Закону N 2518). Державна реєстрація спеціального майнового права на всі майбутні об'єкти нерухомості здійснюється за замовником будівництва та девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об'єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

3) державної реєстрації за замовником будівництва спеціального майнового права на подільний об'єкт незавершеного будівництва, всі майбутні об'єкти нерухомості в ньому, а в разі відчуження майбутніх об'єктів нерухомості через фонд фінансування будівництва - з моменту державної реєстрації за управителем фонду фінансування будівництва права довірчої власності на отримані в управління майбутні об'єкти нерухомості.
Водночас дія Закону N 2518 поширюється на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, які є складовими частинами об'єкта незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності Законом N 2518, з урахуванням особливостей, визначених частиною другою статті 21 Закону N 2518 (стаття 21 Закону N 2518).
...
Особливості оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості) визначено у підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ.
Підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ визначено, що звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об'єктів.
У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлової нерухомості) означає:
а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.
У підпункті 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ перше постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості означає першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт.
...
Щодо питання 1
Якщо будівництво об'єкта житлової нерухомості здійснюється забудовником (платником ПДВ) самостійно (без залучення для такого будівництва генерального підрядника), то операція забудовника (платника ПДВ) з першого постачання (продажу) майбутнього об'єкта житлової нерухомості (складової частини подільного об'єкта незавершеного будівництва) до закінчення будівництва та введення такого об'єкта в експлуатацію підлягатиме оподаткуванню ПДВ з нарахуванням податкових зобов'язань з ПДВ та подальшою їх сплатою до бюджету.
Щодо питання 2
Якщо будівництво об'єкта житлової нерухомості здійснюється забудовником (платником ПДВ) самостійно (без залучення для такого будівництва генерального підрядника), то операція забудовника (платника ПДВ) з першої передачі готового новозбудованого об'єкта житлової нерухомості у власність покупця після закінчення будівництва та введення такого об'єкта в експлуатацію підлягатиме оподаткуванню ПДВ з нарахуванням податкових зобов'язань з ПДВ та подальшою їх сплатою до бюджету.
Щодо питання 3
Якщо зазначений у питанні 3 продаж третьою особою неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ не є першим постачанням неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, а саме не є першою передачею спеціального майнового права на відповідний об'єкт покупцю за договором купівлі-продажу неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості (перший продаж) від замовника будівництва / девелопера будівництва, за яким зареєстровано спеціальне майнове право на відповідний об'єкт, то вказана операція підлягатиме звільненню від оподаткування ПДВ."

Отже, якщо забудовник залучає генпідрядника для будівництва житла, то "першою поставкою" є послуги/роботи такого підрядника по будівництву житла.

При цьому в ІПК від 05.01.2024 р. № 48/ІПК/99-00-21-03-02ІПК вказано наступне:

"Товариство є замовником будівництва житлового комплексу, яке здійснюється із залученням генерального підрядника.

1) щодо визначення першого постачання в описаній у зверненні ситуації;

2) щодо виникнення податкових зобов'язань з ПДВ у Товариства при отриманні від покупців коштів за майнові права;

3) щодо необхідності укладення додаткової угоди до договору купівлі-продажу майнових прав в описаній у зверненні ситуації;

4) щодо податкових наслідків у разі якщо оплата за частину майнових прав була здійснена до набрання чинності Законом України від 20 вересня 2022 року № 2600-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»

5) щодо порядку оподаткування ПДВ операції Товариства з постачання (передачі) майнових прав покупцю в описаній у зверненні ситуації;

6) щодо необхідності нарахування податкових зобов'язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ, в описаній у зверненні ситуації.

…Щодо питань 1 і 2

В описаній у зверненні ситуації операцією з першого постачання житла (об'єктів житлової нерухомості), яка підлягатиме оподаткуванню ПДВ, вважатиметься операція генерального підрядника з постачання Товариству послуг із спорудження такого житла.

Крім цього, якщо Товариством фактично здійснюватиметься операція з першого постачання неподільного житлового об'єкта незавершеного будівництва / майбутнього об'єкта житлової нерухомості, а саме перша передача покупцю (фізичній особі) спеціального майнового права на такий об'єкт, то і вказана операція вважатиметься операцією з першого постачання такого об'єкта, яка також підлягатиме оподаткуванню ПДВ.

Починаючи з 10.10.2022 за вказаними вище операціями податкові зобов'язання з ПДВ необхідно нараховувати за касовим методом податкового обліку відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 розділу I ПКУ. Зокрема, починаючи з 10.10.2022, на дату отримання Товариством від покупця грошових коштів як оплати за першу передачу спеціального майнового права на відповідний об'єкт такому покупцю Товариство зобов'язане нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ.

...Щодо питань 4, 5 і 6

До 10.10.2022 операція Товариства з постачання покупцю майнових прав на житло вважалася операцією з другого постачання житла, яка підлягала звільненню від оподаткування ПДВ і, відповідно, при отриманні коштів від покупця за такі майнові права на житло обов'язку щодо нарахування податкових зобов'язань з ПДВ у Товариства не виникало.

Одночасно з цим, Товариство зобов'язано було нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ, оскільки придбані Товариством з ПДВ послуги із спорудження житла призначалися для використання в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ відповідно до підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ".

Отже, якщо продаєте "спеціальне майнове право на майбутнє житло" - то це теж "перша поставка " житла за якою ПН складається за касовим методом - на дату отримання оплати

Додатково рекомендуємо отримати ІПК

Раді допомогти, звертайтесь ще!