Безкоштовний вебінар: Зміни правил бронювання працівників, ризики податкових перевірок та зарплатні питання листопада

Судова практика: як захистити переважне право на купівлю орендованої власності

Верховний Суд роз'яснив механізм захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого майна. Належним способом захисту є переведення на наймача прав та обов'язків покупця, за умови виконання певних вимог

658

Подобаються наші матеріали? Додайте нас в улюблені джерела Google, щоб частіше бачити наші новини в пошуку та ШІ-оглядах в Google.

Додати

У справі, що переглядалася Верховним Судом (далі – ВС), товариство як орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця та визнати право власності на ділянку, яку орендодавиця продала іншій особі без дотримання переважного права орендаря на її викуп.


Суд першої інстанції позов задовольнив, вважаючи належним способом захисту переважного права орендаря на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки) переведення на орендаря прав та обов'язків покупця відповідної речі.


Апеляційний суд скасував рішення районного суду та відмовив у позові, посилаючись на те, що орендодавиця була вільною у виборі контрагента та не мала зобов’язань перед товариством щодо переважного права, оскільки зазначене товариство переважного права з придбання спірної земельної ділянки не мало ні в силу закону, ні з огляду на договір оренди.


ВС в постанові від 02.06.2025 у справі №192/553/21, постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов’язків покупця скасував і залишив в силі в цій частині рішення суду першої інстанції, зазначивши, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) за аналогією закону застосовуються правила ст. 362 ЦКУ.


При цьому, подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.


Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦКУ, наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.


У судовій практиці усталеним є розуміння переважного права як такого суб’єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право.

Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої в найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу.

При цьому застосування такого способу захисту, як переведення прав та обов’язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується з правилами ч. 2 ст. 777 ЦКУ і ст. 9 Закону України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу).


Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу майна є такі факти:


  1. наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму;
  2. власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна;
  3. наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.


Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків. Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.


Джерело: Судова влада України

658

4

307

4

203

6

1332

2

7

2

11

2

17

2

12

3

15

1

18

2

19

2

14

2

17

16

33732

9

13687

2

14

2

20

2

17

2

16

8

8010

Збільшення ліміту бронювання у 2026 році: новий порядок для критично важливих підприємств

Постанова КМУ №1328 запровадила новий порядок збільшення ліміту бронювання військовозобов’язаних працівників для критично важливих підприємств. Одним із ключових нововведень стало створення Координаційного центру, який розглядатиме пропозиції державних органів щодо збільшення обсягів бронювання та надаватиме відповідні рекомендації. Водночас уряд визначив нові підстави для відмови у збільшенні ліміту. Як тепер підприємству отримати дозвіл на бронювання понад встановлений ліміт 50% або 95%, куди подавати обґрунтування та які порушення можуть перешкодити збільшенню квоти? Розбираємо новий алгоритм збільшення ліміту бронювання за Постановою №1328 та пояснюємо, що потрібно врахувати роботодавцям

основне зображення для Збільшення ліміту бронювання у 2026 році: новий порядок для критично важливих підприємств
3

80