Договір ренти – це правочин, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.
Питання укладення договору ренти врегульовано главою 56 Цивільного кодексу України та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5.
Сторонами у договорі можуть бути фізичні або юридичні особи.
Договір ренти та договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти укладаються у письмовій формі та підлягають нотаріальному посвідченню. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (статті 732, 220 Цивільного кодексу України).
Договором ренти може бути встановлений обов’язок виплачувати ренту безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку. Може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату або безоплатно.
Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно – положення про договір дарування, якщо це не суперечить суті договору ренти.
Правила щодо реалізації переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності у разі посвідчення договору ренти не застосовуються.
Вимоги до тексту договору ренти
Текст договору ренти обов’язково повинен містити:
- найменування сторін за договором;
- предмет договору;
- умови, на яких майно передається під виплату ренти;
- форму та розмір ренти;
- строки виплати ренти;
- відповідальність платника за прострочення ренти;
- визначення права платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти;
- визначення права одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти;
- визначення ризику випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти.
Рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг.
Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо інше не встановлено договором.
Рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не встановлено договором ренти.
За прострочення виплати ренти платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти.
Забезпечення виплати ренти
У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.
Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за письмовою згодою одержувача ренти. У цьому випадку в тексті договору відчуження майна, яке передане під виплату ренти, крім істотних умов договору відчуження, обов’язково зазначається про перехід обов’язків платника ренти до нового набувача, а також інші істотні умови договору ренти.
У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов’язки платника ренти.
Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов’язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов’язків за договором ренти.
Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти
Платник безстрокової ренти має право відмовитися від договору ренти.
Умова договору, відповідно до якої платник безстрокової ренти не може відмовитися від договору ренти, є нікчемною.
Договором ренти можуть бути встановлені умови здійснення платником безстрокової ренти відмови від договору ренти.
Правочин припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.
Право одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти у разі, якщо:
- платник безстрокової ренти прострочив її виплату більш як на один рік;
- платник безстрокової ренти порушив свої зобов’язання щодо забезпечення виплати ренти;
- платник безстрокової ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі і в строки, що встановлені договором.
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати розірвання договору ренти також в інших випадках, встановлених договором ренти.
Розрахунки між сторонами у разі розірвання договору ренти
У разі, якщо договором ренти не встановлені правові наслідки розірвання договору ренти, розрахунки провадяться залежно від того, чи майно було передано у власність платника ренти за плату чи безоплатно.
Якщо майно було передано у власність платника ренти безоплатно, у разі розірвання договору ренти одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти.
У випадку, якщо майно було передано у власність платника ренти за плату, одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти
Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти.
У разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов’язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.
Якщо випадково знищено або випадково пошкоджено майно, передане під виплату ренти на певний строк, платник ренти не звільняється від обов’язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.
Джерело: Мін'юст