Продаж житлової квартири: питання ПДВ та звільнення від оподаткування

Дійсно, згідно з п.п.197.1.14 ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722 ) звільняються від оподаткування операції з «постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів».

У Вашому випадку це не буде першим постачанням, відповідно, якщо розглядати з цього боку – операція підпадає під звільнення від оподаткування ПДВ.

Але Ви зазначаєте, що «підприємство здійснювало капітальні поліпшення квартири».

Слід мати на увазі, що «перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом» (п.п.197.1.14 «б» ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4722 ) теж вважається першим постачанням.

Отже – у разі, якщо роботи були здійснені із заміною інженерних мереж, було втручання у несучі конструкції, були внесені зміни в проєктну документацію, тощо – тоді операція підлягає оподаткуванню ПДВ за ставкою 20% як перше постачання житла.

Вам тоді варто відновити податковий кредит:

«у разі якщо платник податку не включив у відповідному звітному періоді до податкового кредиту суму податку на додану вартість на підставі отриманих податкових накладних/розрахунків коригування до таких податкових накладних, зареєстрованих в Єдиному реєстрі податкових накладних, таке право зберігається за ним протягом 365 календарних днів з дати складення податкової накладної/розрахунку коригування» (п.198.6 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4931 ) – тобто включаєте суми ПДВ згідно із зареєстрованими ПН до складу поточної декларації з ПДВ, якщо не минуло 365 к/днів з дати складання ПН.

Або, у разі якщо такий строк минув – подаєте згідно з п.50.1 ПКУ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n1258 ) УР на збільшення податкового кредиту до декларації за відповідні періоди.

Але у разі якщо виконанні роботи не передбачають суттєвих змін – тоді діє пільга, операція відбувається без нарахування ПДВ.

При цьому виникає необхідність нарахування компенсуючого ПДВ згідно з п.п.198.5 «б» ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4931 ).

Тобто слід компенсувати придбання з ПДВ, які цілком пов’язані із операцією з постачання житла. При цьому зовсім немає значення той факт, що підприємство не скористалася правом на податковий кредит.

Тому у такої ситуації також варто відновити податковий кредит, як було зазначено вище.

Щодо складання компенсуючої ПН – у разі здійснення звільнених операцій слід скласти датою не пізніше останнього дня місяця, в якому відбулася така операція, зведену компенсуючи ПН з типом причини 09 - Складена на постачання для операцій, які звільнені від оподаткування податком на додану вартість (п.8 Порядку № 1307, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0137-16#n24 ).

При цьому «у разі складання зведеної податкової накладної у графі «Зведена податкова накладна» зазначається код ознаки: 1 - у разі нарахування податкових зобов’язань відповідно до пункту 198.5 статті 198 Податкового кодексу України» (п.11 Порядку № 1307, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0137-16#n24 ).

Щодо заповнення заголовної частини такої ПН: «у зведених податкових накладних, у яких зазначено код ознаки 1 або 2, у графі "Отримувач (покупець)" платник податку зазначає власне найменування (П.І.Б.), у рядку "Індивідуальний податковий номер отримувача (покупця)" проставляється умовний ІПН "600000000000", рядок «Податковий номер платника податку або серія (за наявності) та номер паспорта»» (п.11 Порядку № 1307, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0137-16#n24 ).

В графі 2 ПН такої ПН зазначається номер та дата вхідної ПН, номенклатуру не потрібно зазначати, код за УКТ ЗЕД також не зазначається, одиниця виміру – грн. (п.16 Порядку № 1307, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0137-16#n24 ).

Строк реєстрації в ЄРПН – не пізніше 20/го числа наступного місяця (п.201.10 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/conv#n5052 ). В декларації з ПДВ відображається в рядку 4.1 (або 4.2 чи 4.3 в залежності від ставки ПДВ).

Надаємо Вам посилання на матеріал на сайті Семінар Ком від 14.10.26 р. «Особливості заповнення зведених податкових накладних: від теорії до практики», https://7eminar.ua/news/25252-osoblivosti-zapovnennya-zvedenix-podatkovix-nakladnix-vid-teoriyi-do-praktiki#zvedena-kompensuiucha-pn-zhidno-z-punktom-1985-pku

Крім того, у разі якщо в місяці відбувалися як оподатковані, так і неоподатковані операції, слід нарахувати розподільчий ПДВ згідно з п.199.1 ПКУ ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4967 ) за витратами з ПДВ, які неможливо ідетифікувати як такі, що пов’язані тільки з оподаткованими операціями, або навпаки – тільки з неоподаткованими.

Це стосується таких витрат загальногосподарського характеру як витрати на послуги оренди, послуги зв’язки, на папір, канцтовари, ремонт та обслуговування офісної техніки, тощо.

Вам доцільно ознайомитися з матеріалом на сайті Семінар Ком від 19.08.25 р. «Розподіл вхідного ПДВ», https://7eminar.ua/news/11178-rozpodil-vxidnogo-pdv

Раді допомогти, звертайтесь ще!