Оренда нежитлової нерухомості: правові нюанси для ФОП 2 групи

1. Така діяльність є ризиковою для фізособи.

Здійснення підприємницької діяльності (торгівля, надання послуг тощо) без державної реєстрації як суб'єкта господарювання (ФОП або юридична особа) є незаконним і кваліфікується як ведення господарської діяльності без реєстрації.

Якщо податкова встановить, що фізособа отримувала доходи від підприємницької діяльності без реєстрації, весь отриманий дохід може бути визнаний доходом фізичної особи. З нього нарахують:

• 18% ПДФО;
• 5% військового збору

Також згідно до ч. 1 та 2 ст. 164 КУпАП (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/8073-10#n1387) застсовується:

• штраф 17 000 - 34 000 грн з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей, одержаних внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення, чи без такої. Тобто конфіскація не є обов’язковою;
• якщо порушення вчинено особою, яку протягом року було піддано адміністративному стягненню за таке саме порушення, або якщо порушення пов’язано з отриманням доходу в сумі більше 1514000 грн — штраф 34 000 - 85 000грн з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей, одержаних внаслідок вчинення цього адміністративного правопорушення.

Щодо ФОП орендодавця, то оскільки він на 2 групі, то має парво надавати послуги лише населенню та платникам ЄП (пп.2 п. 291.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946)

У разі якщо фізособа здійснгнює підприємницьку діяльність без реєстрації (незаконно), то з боку ДПС можуть виникнути питання і до ФОП орендодавця, оскільки особа що орендує приміщення фактично використовує її в комерційних цілях не будучи при цьому платником ЄП.

2. Договір оренди має бути розірваний до реєстрації орендаря ФОПом на загальній системі, оскільки надавння ФОП 2 групи послуг ФОПу на ЗС є порушенням умов перебування на ЄП і призводить до втарти права застосовувати срощену сситему оподаткування з наступного квартала (пп. 9 пп. 298.2.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7213)

3. Вказувати цільове призначення нежитлової нерухомості в договорі оренди важливо для захисту інтересів обох сторін, хоча законодавство України прямо не відносить цей пункт до категорії істотних умов (без яких договір вважається неукладеним), якщо мова не йде про оренду державного чи комунального майна.
Згідно зі ст. 773 ЦКУ (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3758) наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або відповідно до умов договору. Якщо орендар використовує майно не за призначенням, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Тому у Вашому випадку у тексті договору варто чітко зафіксувати цільове призначення (наприклад, що приміщення використовується виключно для власних побутових потреб орендаря як фізичної особи, або для здійснення господарської діяльності ФОП платником ЄП).

Раді допомогти, звертайтесь ще!