Виплата орендної плати без зареєстрованого договору: правові нюанси

Виплатити кошти ФГ технічно може (банк проведе такий платіж за реквізитами IBAN), але з юридичної та податкової точок зору проводити таку виплату саме як «орендну плату» вкрай ризиковано.

Без державної реєстрації права оренди договірні відносини оренди ще не вважаються юридично чинними щодо третіх осіб та податкових органів.

Чому виникає проблема: юридичний аспект
Згідно зі ст. 125, 126 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1107 Земельного кодексу України та ст. 17 Закону України «Про оренду землі» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n107 :

Право оренди земельної ділянки виникає виключно з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав (ДРРП).
До моменту внесення запису в ДРРП у господарства не виникає законного права користування, а отже, і юридичного зобов'язання виплачувати саме орендну плату.
Наслідки та податкові ризики
Трактування виплати податківцями (ДПС):

Якщо виплата здійснюється за відсутності зареєстрованого речового права, податківці під час перевірки можуть не визнати платіж орендною платою.
Його можуть кваліфікувати як інший оподатковуваний дохід фізичної особи або безпідставно виплачені кошти (аванс під правочин, який не відбувся).
Оподаткування (ПДФО та Військовий збір):

Як податковий агент, ФГ у будь-якому разі зобов’язане утримати та сплатити до бюджету ПДФО (18%) та Військовий збір при перерахуванні коштів на рахунок.
У додатку 4ДФ Об'єднаного звіту: орендна плата за землю традиційно відображається за ознакою доходу «106». Якщо ж право не зареєстровано, ревізори можуть заперечувати правомірність застосування цієї ознаки і вимагати відображення як інші доходи («127»).

Вплив на МПЗ (Мінімальне податкове зобов'язання):

Це найкритичніший момент. Земельна ділянка включається до розрахунку МПЗ орендаря лише у разі державної реєстрації оренди на 1 число відповідного місяця.
Поки реєстрації в ДРРП немає:

Обов'язок нараховувати та сплачувати МПЗ за цей пай залишається за фізичною особою – власником (йому ДПС надішле податкове повідомлення-рішення).

ФГ не має права враховувати сплачені за цю землю податки (ПДФО, ВЗ з виплати) у зменшення свого МПЗ, оскільки офіційно ділянка за ним не закріплена.
Витрати господарства:

Якщо ФГ перебуває на загальній системі оподаткування або звітує про витрати у фінансовій звітності, включення до витрат невизнаної оренди може бути визнано безпідставним через відсутність первинного документа з юридичною силою.

Як правильно вчинити на практиці
Терміново зареєструвати оренду в ДРРП:

Реєстрація у нотаріуса або держреєстратора в ЦНАП займає від кількох годин до 5 робочих днів.
Найбезпечніший варіант — спочатку зареєструвати право оренди, а наступного дня спокійно провести виплату з призначенням платежу: «Орендна плата за договором оренди землі №... від ... за 202X рік згідно з зареєстрованим правом оренди».
Якщо виплату конче необхідно зробити просто зараз (до реєстрації):

Переконайтеся, що договір оренди вже фізично підписаний сторонами, а документи подані на реєстрацію (є витяг/квитанція про прийняття заяви реєстратором).
У призначенні платежу вказують: «Попередня оплата (аванс) орендної плати за договором оренди землі №... від ..., поданим на держреєстрацію».

Обов'язково сплатіть ПДФО та ВЗ у день відправки коштів.
Важливо: до кінця звітного періоду обов'язково довести реєстрацію права до завершення, щоб на момент закриття року відносини були легалізовані в ДРРП.

Раді допомогти, звертайтесь ще!