Консультація щодо оренди житла для ФОП третьої групи діяльності

Розглянемо Ваші питання:

1. Так, правомірно. Пунктом 1 ст. 320 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1750 визначено, що власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.

Так як приміщення буде здаватись як ФОП, то сума орендної плати включається до складу доходу, відображається в декларації по ЄП і з неї сплачується єдиний податок за ставкою 5% та ВЗ 1%. У ФОП 3 групи сума ЄСВ не залежить від суми доходу, тому на розмір ЄСВ сума орендної плати не впливає.

2. ФОП 3 групи при наданні послуг оренди/суборенди потрібно дотримуватись наступних правил:

1. Платники єдиного податку 3 групи відповідно до пп.3 п.291.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 можуть надавати послуги будь кому, обмежень не має. Тому ФОП 3 групи може надавати послуги оренди юридичній особі та ФОП на загальній системі оподаткування, нерезидентам, бюджетним установам, населенню (звичайним громадянам) тощо.

2. Обмеження по площі встановлені п. 291.5.3 ПКУ. В цій нормі чітко зазначено, що не можуть бути платниками єдиного податку 1- 3 групи: фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів. І ця вимога у ФОП витримується.

3. У ФОП має бути КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

4. Оформлюється Договір оренди приміщення+ Акт прийому- передачі приміщення. При цьому потрібно врахувати наступне- щоб не посвідчувати договір оренди нотаріально, він має бути укладений на термін не більше 3-х років, наприклад - 2 роки 11 місяців. Договора оренди приміщення, які укладаються на 3 роки і більше, підлягають нотаріальному посвідченню відповідно до п.2 ст. 793 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3842

5. Потрібно подати 20-ОПП. Роз'яснення ДПС https://ch.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/504715.html

3. Так як Ви хочете здавати власну квартиру як ФОП, то і в Договорі оренди Ви вказуєте себе як Орендодавця : ФОП ПІБ. Щодо комунальних платежів, то формулювання можуть бути наступними:

1. Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів тощо), пов’язані з користуванням Орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати" .

2. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо".

В такому випадку Орендар в платіжній інструкції вказує, що це оплата орендної плати згідно договору оренди.

За новим роз’ясненням в ЗІР, категорія 107.01.03 https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=42444 , оскільки отримання ФОП-платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи або фізичної особи-підприємця (орендарів), то такий дохід не включається до доходу ФОП, але оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.

Для того, щоб уникнути додаткового оподаткування, в Договорі оренди доцільно передбачити пункт про те, що комунальні платежі не відшкодовувались окремо, а включені до складу орендної плати, щоб ФОП всі кошти приймав кошти як орендну плату. Комуналку на фізичну особу виставляти не можна, тому що договір оренди укладений з ФОП, а не з фізичною особою- громадянином.

Про це ми писали у статті "ФОП та оренда приміщення: 30 фактів, які допоможуть уникнути проблем з податковою" https://7eminar.ua/news/9558-fop-ta-orenda-primishhennya-30-faktiv-yaki-dopomozut-uniknuti-problem

Раді допомогти, звертайтесь ще!