Суборенда приміщення: що потрібно знати бухгалтеру та юристу

Так, за наявності згоди орендодавця і належного оформлення договорів ТОВ може здавати орендоване приміщення в суборенду, а основні нюанси для головного бухгалтера стосуються перевірки правових підстав суборенди, строків, ПДВ‑наслідків та правильного документального оформлення, при цьому варто залучити юриста для перевірки договорів.

Обґрунтування

1. Чи має ТОВ право здавати орендоване приміщення в суборенду
Відповідно до статті 8 Закону № 161-14 «Про оренду землі» орендована земельна ділянка може передаватися в суборенду, якщо це передбачено договором оренди або є письмова згода орендодавця. Для будівель і приміщень діє загальне правило ЦКУ та спеціальні норми про оренду держмайна: орендар має право передати майно в суборенду за письмовою згодою орендодавця, а строк суборенди не може перевищувати строку оренди.

2. Умови суборенди, які слід перевірити головному бухгалтеру
Потрібно, щоб у чинному договорі оренди було:

• пряма норма про дозвіл на суборенду або окрема письмова згода орендодавця;
• відсутність заборони на передачу саме частини приміщення.

Якщо йдеться про державне чи комунальне майно, орендар має право на суборенду лише за письмовою згодою орендодавця, при цьому майно, отримане без аукціону, як правило, не можна суборендувати, якщо інше не передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом № 157-20, а строк суборенди не може перевищувати строку оренди згідно зі статтею 22 Закону № 157-20.

3. Плата за суборенду та співвідношення з орендною платою
Для приватної нерухомості розмір суборендної плати сторони визначають самостійно.
Суборендна плата може бути більшою за орендну, оскільки за оренду (суборенду) майна справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, що випливає з частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України.
Для державного/комунального майна діють обмеження: плата за суборенду у частині, що не перевищує орендної, сплачується орендарю, а різниця перераховується до бюджету, якщо не виконуються умови «універсального» аукціону, як передбачено постановою КМУ № 483‑2020‑п.

4. Комунальні послуги при суборенді
Якщо суборендар укладає прямі договори з постачальниками комунальних послуг, то:

• у вашому договорі суборенди доцільно прямо прописати, що комунальні послуги сплачуються суборендарем безпосередньо постачальникам, а суборендна плата комунальні витрати не включає;
• у вас не виникає доходу у вигляді компенсації комунальних платежів, а є лише дохід від суборенди.

5. Облік і податки (ПДВ та податок на прибуток)
Для ТОВ на загальній системі:

• дохід від суборенди включається до доходів від звичайної діяльності та оподатковується податком на прибуток у загальному порядку;
• операції з надання в оренду/суборенду є об’єктом оподаткування ПДВ, якщо ТОВ зареєстроване платником ПДВ, тож потрібно:
  • нараховувати ПДВ на суму суборендної плати;
  • своєчасно реєструвати податкові накладні на суборендаря.

6. Документальне оформлення та управлінські ризики
Рекомендовано:

• перевірити, щоб строк суборенди не перевищував строку оренди, а в разі пролонгації оренди передбачити можливість пролонгації суборенди;
• укласти письмовий договір суборенди з деталізацією предмета (частини приміщення), строку, розміру плати, порядку доступу, відповідальності за збереження майна;
• оформити акт приймання‑передачі приміщення за договором суборенди;
• оновити форму №20‑ОПП, відобразивши окремо об’єкт, що здається в оренду / суборенду, зі станом «здається в оренду» відповідно до Порядку № 1588.

Рекомендація:
Доцільно залучити юриста саме для аналізу чинного договору оренди та підготовки договору суборенди, а головному бухгалтеру зосередитись на ПДВ, податку на прибуток, 20‑ОПП і контролі відповідності строків та сум.

Правильне оформлення оренди й суборенди, з урахуванням згоди орендодавця і податкових аспектів, мінімізує для ТОВ ризики претензій як від ДПС, так і від контрагентів.