Оренда комерційного приміщення фізособою: можливості та обмеження

Ні, за наявності у вас як у ФОП КВЕД 68.20 податкова вимагатиме здавати це саме приміщення в оренду як підприємець, а схема з позичкою доньці з подальшою орендою від її імені створює податковий ризик перекваліфікації доходу до ФОП та втрати спрощеної системи.

Обґрунтування

1. Використання власного майна ФОПом у підприємницькій діяльності Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом, про що прямо зазначено у ст. 320 ЦКУ. Якщо фізособа зареєструвалася як ФОП і обрала КВЕД 68.20 для надання нерухомості в оренду, профільні роз’яснення ДПС вимагають здійснювати всі операції з оренди цієї нерухомості саме в межах підприємницької діяльності, а не паралельно як «звичайна фізична особа».

2. Чому ризиковано здавати «частину як ФОП, частину як фізособа» Позиція податкових органів така: якщо особа має КВЕД 68.20 і фактично здійснює орендну діяльність, то здавання тієї ж нерухомості «частково» як фізособа вважається ухиленням від оподаткування на умовах, установлених для ФОП. У профільному матеріалі щодо ФОП з КВЕД 68.20 прямо зазначено, що податківці вважають таку схему підставою для втрати статусу платника єдиного податку, оскільки орендна діяльність має здійснюватися виключно як підприємницька.

3. Позичка (договір позички) як спосіб оформлення користування За договором позички одна сторона безоплатно передає іншій річ для користування протягом певного строку, і такий договір дозволяє ФОП легально користуватися чужим майном для бізнесу, без утворення доходу у сторін (що підтверджується у профільному матеріалі щодо використання майна дружини ФОПом на підставі ст. 827–828 ЦКУ). Однак у вашій ситуації позичка «від батька дочці – а донька здає в оренду» буде виглядати як штучне виведення доходу з підприємницької діяльності ФОП і може бути перекваліфікована податковою як прихована підприємницька діяльність батька.

4. Передача в позичку та подальша оренда третім особам ЦКУ дозволяє передбачити в договорі позички право користувача передавати річ третім особам, і на практиці ФОП часто беруть приміщення в позичку від родичів і далі здають його в оренду як підприємці, посилаючись на ст. 827–828 ЦКУ. У консультаціях роз’яснено, що надання частки приміщення у позичку ФОПу з подальшою орендою цієї частки ФОПом цілком допустиме, якщо в договорі позички прямо прописане право передавати майно в оренду. Тобто легальною вважається схема «власник → позичка ФОПу → оренда як ФОП», а не «ФОП-власник → позичка родичу → оренда як фізособа родичем» замість оподаткування оренди у ФОПа.

Ризики та нюанси: У випадку, коли у вас уже є ФОП із КВЕД 68.20, а ви або ваші близькі оформлюють орендну діяльність «в обхід» ФОП (через позичку, договори від фізосіб тощо), податкова може визнати таку схему ухиленням і донарахувати податки ФОПу, а також позбавити права на спрощену систему.

Для безпечного податкового обліку вам доцільно або здавати приміщення в оренду як ФОП з КВЕД 68.20, або офіційно відмовитися від цього КВЕД/припинити підприємницьку діяльність і вже тоді здавати як фізична особа.