Наслідки перевищення площі оренди для ФОП на єдиному податку

Здавання в оренду нежитлової нерухомості площею понад 900 кв. м є порушенням умов перебування на спрощеній системі (Податковий кодекс України, пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291). Наслідок — обов’язковий перехід на загальну систему оподаткування та оподаткування доходу від забороненої діяльності за ставкою 15%. Якщо площу зменшити не можна, виходом є перехід на загальну систему ФОП, оренда як звичайна фізособа або переведення діяльності на ТОВ.

1. Наслідки перевищення ліміту площі (1 200 кв. м)

Згідно з пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946, фізичні особи — підприємці не можуть бути платниками єдиного податку 1–3 груп, якщо надають в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини загальною площею понад 900 кв. метрів (ліміт розраховується сумарно за всіма об'єктами, що здаються в оренду).

Якщо ФОП 3-ї групи здає 1 200 кв. м, виникають такі наслідки:

• Застосування підвищеної ставки: до доходу, отриманого від виду діяльності, що не дає права застосовувати спрощену систему, застосовується ставка єдиного податку у розмірі 15% (пп. 4 п. 293.4 ст. 293 ПКУ).


• Обов'язковий перехід на загальну систему: ФОП зобов'язаний перейти на сплату інших податків і зборів (загальну систему) з 1-го числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому здійснено порушення (пп. 5 пп. 298.2.3 п. 298.2 ст. 298 ПКУ).


• Ризик анулювання статусу єдинника «заднім числом»: якщо контролюючий орган виявить це порушення під час перевірки, реєстрацію платника єдиного податку анулюють з кварталу порушення, а всі доходи перерахують за правилами загальної системи (ПДФО 18%, військовий збір 5%, ЄСВ 22% + штрафи).

2. Важливе застереження: «розділити» оренду не вийде

Податкова служба та усталена практика забороняють так зване дроблення (наприклад, 900 кв. м здавати як ФОП на єдиному податку, а решту 300 кв. м — як звичайна фізична особа). За позицією ДПС, наявність у ФОП-єдинника діяльності з оренди зобов'язує проводити всю оренду через підприємницьку діяльність, інакше це вважається порушенням умов спрощеної системи.

3. Що можна зробити (альтернативні законні варіанти)

Якщо зменшити площу об'єктів неможливо, вирішити ситуацію можна такими шляхами:

Варіант 1. Перехід ФОП на загальну систему оподаткування

Для ФОП на загальній системі лімітів щодо площі нерухомості не існує.
Оподаткування: ПДФО 18% + Військовий збір 5% + ЄСВ 22% (розраховуються від чистого доходу: виручка мінус документально підтверджені витрати).
Нюанс: при перевищенні обсягу операцій в 1 000 000 грн за останні 12 місяців виникає обов'язок реєстрації платником ПДВ (ст. 181 ПКУ).

Варіант 2. Здавати всю нерухомість як звичайна фізична особа (без статусу ФОП)

ФОП відмовляється від КВЕД 68.20 або взагалі закриває підприємницьку діяльність з оренди, а договори укладаються від імені громадянина — власника майна (ст. 319, 320 ЦКУ).
Оподаткування здійснюється за правилами п. 170.1 ст. 170 ПКУ:Якщо орендар — ЮО або ФОП: вони є податковими агентами та утримують із суми оренди 18% ПДФО і 5% військового збору.
Якщо орендар — звичайна фізособа: орендодавець самостійно декларує дохід раз на рік до 1 травня та сплачує 18% ПДФО і 5% ВЗ.
Перевага: обмеження площі у 900 кв. м на звичайних фізичних осіб не поширюється.

Варіант 3. Створення юридичної особи (ТОВ на 3-й групі єдиного податку)

Норма пп. 291.5.3 ПКУ щодо обмеження площі (900 кв. м для нежитлових і 400 кв. м для житлових приміщень) поширюється виключно на фізичних осіб — підприємців.
Юридичні особи (наприклад, ТОВ на 3-й групі єдиного податку за ставкою 5%) можуть здавати в оренду нерухомість будь-якої площі без обмежень. ФОП-власник може внести майно до статутного капіталу або передати його в управління/оренду юрособі.

Раді допомогти, звертайтесь ще!