Як правильно визначити базу оподаткування продажу нежитлового приміщення

Не зовсім: базою є не «податок з усієї суми продажу автоматично», а фінрезультат за бухобліком, але оскільки приміщення ніколи не було в обліку, до моменту відновлення даних фактично вся сума продажу перейде у дохід і буде об’єктом оподаткування.

Обґрунтування

1. Без відображення об’єкта в обліку неможливо визначити витрати Витрати на придбання основного засобу для цілей податку на прибуток визнаються через бухгалтерський облік, і податок на прибуток базується на фінансовому результаті за даними бухобліку, скоригованому на різниці. Якщо приміщення не було відображене на балансі, у бухобліку відсутня ані первісна, ані залишкова вартість, отже немає суми, яку можна було б визнати витратами при продажу.

2. Спершу потрібно відновити облік і зафіксувати об’єкт на балансі У разі втрати або відсутності документів законодавство вимагає відновити облік, а не ігнорувати операцію. Платник податку зобов’язаний відновити документи, пов’язані з обліком, згідно з п. 44.5 ПКУ, а далі провести інвентаризацію та зарахувати об’єкт на баланс за справедливою вартістю, сформованою, зокрема, на підставі оцінки. Після такого відображення подальший продаж відображають як звичайну реалізацію необоротного активу з визнанням доходу й списанням балансової вартості в собівартість.

3. Як формується об’єкт оподаткування з податку на прибуток у вашій ситуації Об’єкт податку на прибуток — фінансовий результат до оподаткування за даними бухобліку, скоригований на різниці, визначені розд. III ПКУ, зокрема за п. 138.1, 138.2 ПКУ. Якщо об’єкт «поставлять на баланс» сьогодні за справедливою (оціненою) вартістю, а потім продадуть приблизно за таку ж суму, то:

• дохід = ціна продажу;
• витрати = балансова вартість об’єкта;
• оподатковується різниця між ними.
  Якщо ж об’єкт так і не буде відображено з первісною/балансовою вартістю, тоді в обліку при продажу виникне лише дохід без витрат, і фактично вся сума продажу збільшить фінрезультат, що й стане базою для податку на прибуток.

4. Чому оцінка сама по собі не зменшує базу оподаткування Оцінка необхідна для визначення ринкової ціни та для коректного відображення на балансі, але поки приміщення не зараховане в активи і не сформовано його балансову вартість, самої оцінки недостатньо, щоб визнати витрати. Щоб сума оцінки стала витратами при продажу, її треба попередньо визнати в обліку як вартість об’єкта (через інвентаризацію/дооцінку та постановку на баланс), а потім списати при реалізації.

Рекомендація: попросіть бухгалтера: 1) відновити документи на придбання, 2) оформити інвентаризацію, 3) зарахувати приміщення на баланс за справедливою (оціненою) вартістю, 4) уже потім проводити продаж, щоб податок на прибуток нараховувався з різниці, а не з усієї суми продажу.

У вашій поточній ситуації за відсутності балансової вартості все свідчить, що до оподаткування потрапить повна сума доходу від продажу.