ПДВ-наслідки обміну нерухомості між фізичною та юридичною особою

Операція з передачі майна (житлового будинку та земельної ділянки) учаснику, який виходить із товариства, для цілей ПДВ вважається постачанням товарів. Оподаткування залежить від виду майна та «черговості» постачання: передача земельної ділянки звільняється від ПДВ (за умови виділення її вартості окремо), а передача житлового будинку звільняється від ПДВ як друга/наступна передача житла (якщо це перше постачання — застосовується ставка 20%).

Передача матеріальних активів (у тому числі необоротних активів) юридичною особою своєму засновнику/учаснику у разі його виходу з товариства в обмін на корпоративні права для цілей оподаткування вважається операцією з постачання товарів (пп. 14.1.191 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n256).

Тому така передача є об’єктом оподаткування ПДВ на загальних підставах (пп. «а» п. 185.1 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n4483). Однаковий розмір вартості внесеної раніше квартири та майна, що видається при виході, не звільняє операцію від правил оподаткування ПДВ.

Пільга з ПДВ для постачання земльних ділянок

Операції з продажу/передачі земельних ділянок, виділених окремо від об’єктів нерухомого майна, звільняються від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n4722).

Вартість земельної ділянки має бути окремо зазначена (виділена) в договорі, акті приймання-передачі та розрахункових документах. Якщо вартість землі включена до загальної вартості житлового будинку і не виділена окремо, на всю суму застосовуватимуться правила оподаткування житлового будинку.

Оподаткування житлового будинку

Згідно з пп. 197.1.14 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n4722 звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), крім першого постачання таких об’єктів.

Залежно від статусу будівлі можливі два варіанти:

Варіант А: Друге та наступне постачання (найчастіший випадок).
Якщо житловий будинок раніше вже перебував у власності інших осіб (був придбаний юридичною особою на вторинному ринку чи отриманий як внесок), його передача учаснику є повторним постачанням.

Така операція звільняється від ПДВ. Юридична особа складає та реєструє в ЄРПН податкову накладну на звільнену операцію.

Варіант Б: Перше постачання.
Якщо юридична особа самостійно збудувала цей житловий будинок і це перша передача готового новозбудованого житла у власність покупця/учасника, то операція оподатковується ПДВ за основною ставкою 20%. База оподаткування визначається виходячи з договірної вартості, але не нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного періоду (п. 188.1 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17/ed20260531#n4551).

Раді допомогти, звертайтесь ще!