Правила оренди майна фізичними особами та оподаткування доходів

1. Фізична особа має законне право орендувати майно та надалі передавати його в суборенду (найм) як звичайна особа, але такі дії з високою ймовірністю будуть розцінені ДПС як систематичне ведення господарської діяльності, що вимагає обов'язкової реєстрації ФОП.
2. Так, вважатиметься. Законодавство спирається на критерії регулярності та комерційної мети, закріплені у статті 312 ЦКУ та нормах ПКУ щодо визначення доходів від промислової/комерційної діяльності. Якщо фізична особа бере чужу нерухомість в оренду не для власного проживання чи використання, а з прямою метою регулярного перепродажу послуг (суборенди) різним клієнтам ради отримання маржі — це кваліфікується як самостійна комерційна діяльність.
Провадження комерційної діяльності з регулярного надання послуг (суборенди) без державної реєстрації як суб'єкта господарювання (ФОП) є порушенням статті 164 КУпАП. Штраф становить від 17 000 до 34 000 грн із конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини та грошей, одержаних внаслідок вчинення цього правопорушення.
3. Для звичайних фізичних осіб у статті 164 ПКУ чітко визначено перелік доходів, що включаються до загального оподатковуваного доходу. Немає урахування витрат. На відміну від ФОП на загальній системі, звичайна фізособа не має права зменшувати свій дохід на суму понесених витрат (на суму оренди, яку вона сама платить першому власнику). Усі гроші, які суборендар перераховує вам (навіть якщо вони підписані як «компенсація за світло/воду»), вважаються вашим чистим доходом (додатковим благом). З усієї цієї суми доведеться сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору (загалом 23%).
4. Знижена ставка ПДФО 5% з 01.01.2027 року-ця норма дійсно з'явиться в рамках податкової реформи, але вона прописана в ПКУ з чітким цільовим обмеженням. Пільгова ставка 5% ПДФО розповсюджується виключно на доходи від надання в оренду власного майна (нерухомості, що належить фізособі на правах власності). До доходів від суборенди (надання в найм раніше орендованого майна) ця пільга застосовуватися не буде. Такі доходи оподатковуватимуться за стандартною ставкою 18% ПДФО + військовий збір.
5. Відповідно до статті 774 ЦКУ, передача наймачем речі у суборенду дозволяється виключно за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Без цієї умови договір суборенди є нікчемним. Якщо ви орендуєте будівлю, іншу капітальну споруду (або їх окрему частину) на строк від 3 років і більше, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 793, 794 ЦКУ).
Таким чином,ведення суборендного бізнесу, як звичайна фізособа економічно невигідне (через податок 23% на весь оборот без врахування витрат на первинну оренду) та юридично ризиковане (через загрозу штрафу за роботу без ФОП).

https://dp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/1018097.html?
https://dp.tax.gov.ua/media-ark/local-news/1015099.html?

Раді допомогти, звертайтесь ще!