Ризики оренди приміщень: чи прирівняє ДПС до бізнесу

Законодавство дозволяє громадянам здавати майно в оренду та користування без статусу ФОП, але існують чіткі межі, за якими податківці бачать прихований бізнес.

Фізична особа має повне право здавати власну нерухомість в оренду без ФОП. Проте виникають суворі вимоги до оподаткування.

Якщо орендар — звичайна фізособа, орендодавець зобов'язаний самостійно щоквартально (протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу) розраховувати та сплачувати податки: 18% ПДФО та 5% військового збору (разом 23% від суми доходу). За результатами року необхідно подати Декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року.

Якщо ви занижуєте вартість оренди в договорі, щоб платити менше податків, ДПС має право донарахувати податкові зобов'язання на основі мінімальної вартості орендного платежу, яка встановлюється місцевими радами для вашого регіону за формулою ПКУ.

Якщо берете оплату і не декларуєте її, ДПС у разі виявлення донарахує ПДФО та військовий збір, накладе штраф у розмірі 25% від прихованої суми за умисне ухилення від сплати, а також нарахує пеню за кожен день прострочення та адмінштраф за неподання декларації.

Коли ДПС все ж може кваліфікувати це як господарську діяльність без реєстрації

• Велика кількість об'єктів.Одночасне перебування в оренді у однієї фізособи декількох квартир чи комерційних площ. Здача 3-х і більше об'єктів — це головний тригер для перевірки.


• Систематичність та регулярність. Укладання нових договорів з декількома різними орендарями протягом року. За судовою практикою, повторення операцій три і більше разів на рік свідчить про систематичність.


• Надання додаткових послуг. Організація клінінгу, охорони, комунального обслуговування «під ключ», консьєрж-сервісу тощо. Мебльовані апартаменти з подобовим заселенням ДПС може трактувати як діяльність з тимчасового розміщення, що є виключно господарською діяльністю.


• Комерційна інфраструктура. Активна реклама послуг на профільних майданчиках, найм персоналу (покоївок, менеджерів), наявність окремого розрахункового рахунку для прийому регулярних платежів, а також видача документів типу актів наданих послуг (що притаманно бізнесу, а не пасивному доходу).

Раді допомогти, звертайтесь ще!