Продаж комерційної нерухомості під час будівництва: важливі нюанси

Давайте розбиратися:

Продаж нерухомості, яка ще будується (об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості - МОН), регулюється Законом № 2518-IX https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text , який суттєво змінив правила гри на ринку нерухомості з 2022 року. Так як Ви будуєте багатоквартирний будинок, виступаючи замовником, ось алгоритм дій:

1. Юридичне оформлення

Найбільш прозорий та законний метод на сьогодні - продаж через спеціальне майнове право (СМП).

Ви, як Замовник будівництва, реєструєте в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) кожне приміщення першого поверху як окремий об’єкт майбутньої нерухомості. Після цього Ви можете укласти нотаріальний договір купівлі-продажу СМП.

2. Документи

• Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості: Має бути нотаріально посвідчений.


• Документи про оплату: Платіжні інструкції (тільки безготівковий розрахунок).


• Акт приймання-передачі майнових прав: Підписується одразу (для реєстрації СМП за покупцем).


• Увага на ПДВ: Згідно з п. 187.1 ст. 187 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4528 , для операцій з майбутньою нерухомістю діє правило "першої події". Проте, якщо Ви продаєте комерцію вперше, Ви маєте нарахувати 20 % ПДВ. Касовий метод тут не працює (якщо це не житло за програмами держпідтримки).

3. Бухгалтерський облік (Проводки)

У бухобліку для забудовника такий продаж до моменту введення будинку в експлуатацію вважається авансом. Дохід Ви визнаєте лише тоді, коли будинок буде готовий і Ви підпишете акт передачі готового приміщення.

Отримання оплати від покупця:

• Дт 311 - Кт 681 - отримано аванс за комерційну нерухомість.


• Дт 643 - Кт 6412 - нараховано податкові зобов’язання з ПДВ (20 %) за першою подією.


• Реєстрація ПН: Обов’язково зареєструйте податкову накладну на покупця.

Продовження будівництва (Ваші витрати):

• Дт 23 - Кт 631 (Генпідрядник) - накопичує собівартість будівництва на 23 рахунку (згідно з НП(С)БО 16).

Введення в експлуатацію та передача приміщення (майбутній період):

• Дт 26 - Кт 23 - оприбутковане готове приміщення


• Дт 361 - Кт 701 - визнано дохід від продажу нерухомості.


• Дт 681 - Кт 361 - залік авансу від покупця


• Дт 701 - Кт 643 - закрито ПДВ (податкова накладна була раніше).


• Дт 901 Кт 26 - списано собівартість проданої комерційної площі.

Підсумовуємо: Ви продаєте "майбутні квадрати" через нотаріуса, берете гроші на рахунок, одразу платите 20 % ПДВ до бюджету, але дохід у "Звіті про фінрезультати" покажете лише після завершення будівництва. До того часу гроші будуть "висіти" у Вас як кредиторська заборгованість перед покупцем.

Раді допомогти, звертайтесь ще!