Компенсація комунальних послуг та зміна орендної плати для ФОП

В цьому разі, коли орендодавцем є ФОП, краще взагалі ніяк це не прописувати та уникати згадки про компенсацію комунальних платежів у договорі.
Див. ЗІР https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=42444
Чи включається до доходу ФОП – платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?

Ні, не включається.
Відшкодована орендарем сума комунальних платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими Податковим кодексом України для платників податку – фізичних осіб.

таким чином, включити в догвоір не заборонено, але в такому разі якщо орендарем є податковий агент (підприємство, інший ФОП ) - він має утримувати з цієї суми ПДФО та військовий збір, оскільки тим самим він виплачує дохід фізособі. Якщо орендарем є фізособа - яка не є податковим агентом,- це має робити орендодавець самостійно - подавати деларацію про майновий стан та доходи, зазначати в рядку 10.13 цей дохід як інший дохід та нарахувати собі ПДФО 18% та війсьовий збір.

Як можливо оформити, щоб цього уникнути?

Основна та змінна частини - можливо, але пов'язане з підвищеними ризиками. Адже за ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713 , глава 58 ,

Стаття 762. Плата за найм (оренду) майна

1. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Тобто, щоб операцію не перекваліфікували при перевірці, потрібно буде кожен раз змінювати сам договір або складати додаткову угоду. Це можливо, але досить обтяжливо. До того ж, якщо змінна частина буде обумовлюватися саме комунальними платежами, податкова все одно може перекваліфікувати це, оскільки дивиться на сутність операції та аналізує її господарський зміст. Не вказувати "чому" частина змінна - не можна, бо плата втановлюєтсья догвором, тобто має бути механізм цієї змінної частини, але якщо це не комунальні - то що тоді? Можна звісно встановити різну плату за кожен місць одразу, враховуючи споживання в різні періоди року, але тоді вже зручнішим буде другий спосіб, про який нижче.

Більш надійно — встановити орендну плату в твердій сумі, врахувавши в ній приблизне середнє навантаження за рік щодо комунальних послуг, та передбачити в договорі, що раз на рік сторони узгоджують ціну оренди додатковою угодою. При цьому раз на рік можна зробити перерахунок, спираючись на дані комунальних рахунків, у тому числі електроенергії, але не вказувати цього в договорі прямо. Слова про компенсацію е/е та інших комунальних послуг взагалі краще з договору повністю виключити. Такий спосіб безпечніший і дозволяє відносити всю суму орендної плати на дохід підприємця як дохід від визначеної господарської діяльності, що підлягає оподаткуванню єдиним податком.

Раді допомогти, звертайтесь ще!