Чи потрібно реєструватися ФОП при продажу квартир

Доброго дня, фізична особа займається купівля- продаж квартир, купила, зробила ремонт, продала, при продажі сплачує ПДФО і військовий, чи потрібно реєструватись фопом, податки так сплачуються, дякую.

ОК

Оксана, консультант

експерт

15.04.2026 | 07:05

Відповідь надано

Ні, не обов’язково реєструватися ФОП при продажу квартири, але якщо продажі системні (з метою заробітку), є ризик, що діяльність визнають підприємницькою.

Відповідно до ст. 172 ПКУ (зокрема п. 172.1–172.2 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4160), фізична особа має право продавати нерухомість як звичайна фізособа без реєстрації ФОП, із застосуванням спеціального порядку оподаткування (0%, 5% або 18% ПДФО + 1,5% військовий збір). Тобто сама по собі норма закону не зобов’язує реєструвати ФОП при продажу нерухомості.

Пункт 172.1 ПКУ прямо передбачає навіть випадки, коли продаж взагалі не оподатковується (наприклад, один об’єкт на рік за умови володіння понад 3 роки або спадщина). Це підтверджує, що закон допускає продаж нерухомості як звичайну цивільну операцію фізособи.

Разом з тим, п. 172.2 ПКУ встановлює підвищене оподаткування (5% і 18%) при другому і наступних продажах протягом року. Це свідчить, що закон допускає кілька продажів без статусу ФОП, але одночасно ускладнює їх податково, не забороняючи їх прямо.

Однак важливо враховувати не лише ПКУ, а й загальний підхід податкових органів і судів: якщо діяльність має ознаки підприємницької (системність, регулярність, спрямованість на прибуток - наприклад «купив–відремонтував–продав» багато разів), її можуть перекваліфікувати у господарську діяльність. Це вже не прямо випливає зі ст. 172 ПКУ, але застосовується на практиці.

Раді допомогти, звертайтесь ще!