Умови оренди: компенсація комунальних послуг та електроенергії

Так, компенсацію комунальних послуг можна передбачити в договорі, і для ТОВ це звичайний дохід без спеціальних ризиків.

Для юридичної особи (ТОВ на ЄП) компенсація комунальних послуг є складовою доходу та оподатковується у загальному порядку відповідно до Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text. Жодних окремих виключень або особливих правил, як для фізосіб, тут немає.(напевно, питання виникли тому, що податкова змінила позицію на дуже фіскальну щодо орендодавців- фопів - але ж це стосується оподаткування додаткового блага, і ніяк не стосується орендодавців- юросіб)

Відповідно до Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3863 (ст. 762), плата за оренду визначається договором, тому сторони самі встановлюють її структуру та складові.

Щодо ваших варіантів:

Компенсація комунальних послуг
Можна прямо прописати в договорі, що орендар відшкодовує орендодавцю витрати на електроенергію за показниками лічильників на підставі рахунків постачальника. Це повністю відповідає законодавству та прямо передбачено п. 1.2.13 Правил роздрібного ринку електричної енергії https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0312874-18#Text, де зазначено, що компенсація витрат балансоутримувача має визначатися договором. Тобто якщо причина сумнівів в тому, що тут може бути щось на кшатлт продажу електроенергії - ні, цього не відбувається, і вказаний пункт Правил є тому доказом.
Змінна частина орендної плати
Так, можна прописати, що орендна плата складається з фіксованої та змінної частини, яка визначається щомісячно за рахунками. Це допустимо. Але для юридичних осіб це не дає податкових переваг і може ускладнювати документообіг (потреба постійно підтверджувати суму, скаладти додаткові угоди чи доповнення до договру, або змінювати сам договір, це непрактично і недоцільно).
Найкращий практичний варіант
Найбільш прямий і безпечний варіант — прописати саме компенсацію комунальних витрат окремо:
орендар компенсує витрати на електроенергію за лічильниками згідно рахунків постачальника.
При цьому це не є продажем електроенергії, оскільки ТОВ не є постачальником, а лише відшкодовує свої витрати як балансоутримувач.

У будь-якому варіанті вся отримана сума (оренда + компенсація) буде доходом ТОВ і оподатковуватиметься єдиним податком, а при наявності ПДВ — також обкладатиметься ПДВ.

Раді допомогти, звертайтесь ще!