Правильне відображення продажу права оренди в бухобліку підприємства

Добрий день! Перехід прав оренди земельних ділянок між двома юридичними особами (платниками єдиного податку 4 групи) — це операція, яка потребує ретельного документального оформлення та розуміння податкової логіки, оскільки йдеться про нематеріальний актив.

Бухгалтерський облік у продавця
Право оренди земельної ділянки, згідно з НП(С)БО 8, обліковується як нематеріальний актив (НМА).

Передача права: Відображається як вибуття (продаж) НМА.
Дохід: Визнається за суброхунком 712 "Дохід від реалізації інших оборотних активів" (якщо це разовий продаж) або 742 "Дохід від реалізації нематеріальних активів".
Собівартість: Витрати, пов'язані з вибуттям (залишкова вартість, якщо вона була на балансі), відображаються за суброхунком 947 або 972.

Згідно з НП(С)БО 8

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0750-99#o17

Основні проводки:

Дт 286 — Кт 127 — переведення права оренди до складу активів, утримуваних для продажу (якщо рішення про продаж прийнято заздалегідь).
Дт 377 — Кт 712 (742) — відображено дохід від продажу права.
Дт 947 (972) — Кт 286 (12) — списано собівартість (залишкову вартість) права.
Дт 712 — Кт 641/ПДВ — нараховано ПДВ-зобов’язання (якщо продавець є платником ПДВ).

Податкові наслідки
ПДВ (якщо продавець — платник)
Операція з продажу права оренди є об'єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20%. База оподаткування — договірна вартість, але не нижче ціни придбання такого права (якщо воно купувалося раніше).

Відповідно до ст 185.1. ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4483

Єдиний податок 4 групи (Частка сільгосптоваровиробництва)
Це найкритичніший момент. Дохід від продажу права оренди не є сільськогосподарським доходом.

Сума від продажу піде у знаменник формули розрахунку частки (загальний дохід).
Вона не потрапить у чисельник (сільгоспдохід).
Ризик: Якщо сума продажу велика, це може призвести до того, що частка сільгоспвиробництва впаде нижче 75%, що загрожує втратою статусу платника 4 групи на наступний рік.

Відповідно до ст. 291..4.1 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946

Чи потрібно подавати уточнюючу декларацію
Для платника 4 групи об'єктом оподаткування є площа земель, а не дохід. Тому продаж права оренди впливає на декларацію лише в частині зміни земельного банку:

Зменшення площі: Оскільки ви передаєте право оренди іншій особі, ці ділянки вибувають з вашого користування.
Строки: Ви повинні подати уточнюючу декларацію протягом 20 календарних днів після останнього дня місяця, в якому відбулися зміни (припинення права оренди в реєстрі).
Коригування: Уточнююча декларація подається, щоб зняти нарахування єдиного податку за ці ділянки з моменту реєстрації переходу права за новим орендарем.

Нарахування податку припиняється з першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому право оренди припинено (згідно з даними Державного реєстру речових прав).

Відповідно ло ст. 298.8.1 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7213

Юридичне оформлення
Для законності операції необхідно:

Укласти Договір про відступлення права оренди (або заміну сторони у зобов’язанні).

Отримати згоду орендодавця (пайовика), якщо це прямо передбачено основним договором оренди.

Обов’язково зареєструвати зміни в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до Закону України «Про оренду землі», ст. 8-2

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n59

Раді допомогти, звертайтесь ще!