Зміна ставок оподаткування нежитлової нерухомості: правомірність рішень податкової служби

Чи є підвал з комунікаціями об'єктом оподаткування
Так, є. Згідно з пп. 266.3.1 ПКУ, базою оподаткування є загальна площа об'єкта нежитлової нерухомості.

У технічному паспорті на будівлю кафе підвал зазвичай включений до загальної площі.

Наявність комунікацій (труб, вузлів) не виключає приміщення зі складу загальної площі об'єкта.

Виняток: якби цей підвал був «технічним підпіллям» (зазвичай висотою менше 1,9 м), яке згідно з ДБН не включається до загальної площі будівлі. Якщо ж він у техпаспорті є — він оподатковується.

Згідно з пп. 266.3.1 ПКУ

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6392

Чи правомірна відмова податкової у ставці 0,05%
Тут ситуація складніша. Податкова часто займає позицію, що "аварійність" або "ремонт" мають бути підтверджені не просто актом обстеження, а державною експертизою або відповідним записом у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ), особливо після змін у законодавстві щодо воєнного стану.

Чому вони могли змінити підхід у 2025 році:

Невідповідність цільового призначення: Якщо будівля за документами — "Кафе" (код ДК 018-2000 — 1220.1 або подібні), то податкова вважає, що вся площа підпадає під ставку для "будівель торгівлі".

Сумнівність "тимчасового невикористання": Податківці часто апелюють до того, що підвал, в якому проходять діючі комунікації, використовується для забезпечення життєдіяльності всього кафе. Тобто він виконує технічну функцію, а отже, не є таким, що "не використовується".

Формальні вимоги до Акту: З 2024-2025 років ДПС вимагає, щоб акти обстеження громадами складалися за суворою процедурою (постанова КМУ №473 або №600), якщо мова йде про пошкодження. Якщо це просто "акт про поганий стан", вони можуть вважати його недостатньою підставою для зміни ставки, встановленої для основного об'єкта.

Ваші контраргументи (як діяти)
Щоб зрозуміти, чи правомірні дії ДПС, потрібно перевірити:

Рішення ОТГ на 2025 рік: Чи не змінилося формулювання в самому рішенні? Іноді громади додають фразу: "за умови внесення відомостей до Реєстру..." або "за наявності висновку сертифікованого експерта".

Розподіл площ: Якщо підвал — це окрема одиниця (має свій номер приміщення), ви маєте більше шансів. Якщо це частина цілісного комплексу кафе — податкова наполягатиме на єдиній ставці для всієї площі.

Рекомендації:
Запит на ІПК: Подайте запит на отримання Індивідуальної податкової консультації (ІПК). Опишіть, що приміщення є технічним, там проходять комунікації, і воно фізично не може бути використане для торгівлі.

Технічна інвентаризація: Якщо підвал справді неможливо використовувати (низька стеля, відсутність оздоблення), можливо, варто замовити новий техпаспорт, де ці метри будуть класифіковані як допоміжні/технічні, що іноді дозволяє виключити їх з бази або змінити код об'єкта.

Оскарження: Якщо сума суттєва, відмову у застосуванні пільгової ставки можна оскаржити в адміністративному порядку, посилаючись на те, що рішення ОТГ є чинним нормативним актом, який податкова не має права ігнорувати.

Раді допомогти, звертайтесь ще!