Оформлення договору оренди нерухомості та податкові зобов'язання фізособи

Фізична особа може здавати належну їй нерухомість в оренду без реєстрації ФОП, і в такому разі жодних обмежень щодо площі об’єкта оренди законодавство не встановлює. Обмеження за площею передбачені виключно для ФОП на єдиному податку, але вони не застосовуються до звичайної фізичної особи.

Договір оренди житлової або нежитлової нерухомості укладається відповідно до статей 759–786 Цивільного кодексу України. Він має бути укладений у письмовій формі та містити істотні умови: предмет договору (з детальним описом об’єкта), строк оренди, розмір та порядок сплати орендної плати, порядок користування майном, умови компенсації комунальних послуг, а також порядок повернення об’єкта після закінчення оренди. Передача майна в оренду та його повернення обов’язково оформлюються актами приймання-передачі.

Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим лише у випадку, якщо договір укладається на строк понад три роки (ст. 793 ЦКУ). Якщо строк три роки або менше — нотаріальне посвідчення не потрібне.

Податкові наслідки залежать від того, хто є орендарем. Відповідно до пп. 14.1.180 Податкового кодексу України, податковий агент — це особа, яка зобов’язана нарахувати, утримати та перерахувати до бюджету податок з доходу платника податку.

Якщо орендарем є юридична особа або ФОП, така особа є податковим агентом. Вона утримує з доходу фізичної особи-орендодавця податок на доходи фізичних осіб за ставкою 18% та військовий збір за ставкою 5% і перераховує їх до бюджету. У цьому випадку, якщо фізична особа протягом року отримувала доходи виключно від податкових агентів, обов’язок подання декларації вважається виконаним, і декларацію подавати не потрібно (п. 179.2 ПКУ).

Якщо ж нерухомість здається іншій фізичній особі, податкового агента немає. Орендодавець самостійно веде облік доходів і за результатами року подає декларацію про майновий стан і доходи. Якщо оренда розпочинається у 2026 році, декларація подається до 1 травня 2027 року. У декларації відображається весь дохід від оренди (рядок 10.6, колонка 3), нараховуються та сплачуються 18% ПДФО і 5% військового збору (колонки 6 та 7). Термін спалти податків - до 1 серпня 2027 року. 11010500 – податок на доходи фізичних осіб, що сплачується фізичними особами за результатами річного декларування; 11011001 - військовий збір, який фізичні особи сплачують за результатами річного декларування. - за цими кодами треба знайти рахунки своєї тергромади (за місцем рестраціїї фізособи) на сайті податкової служби та платити туди. Зауважте, що у разі якщо ви будете подавати декларацію, то в ній доведеться вказувати всі доходи, в тому числі зарплату, інші доходи, а дял цього перед декларуванням в кабінеті платника податків доцільно отримати довідку про доходи в електронному вигляді, де буде вказано про дозоди, які спалтили вам інші ридичні особи чи ФОП, та ктрутримані податки. Цюінформацію слід перенести в декларцію в відповідні рядки. Також, в розділі УІІІ деклараціїї зазначається належне вам рухоме та нерузоме майно, і навпроти нерузомості слід поставити галочку - задється в оренду.

Окремо слід звернути увагу на комунальні послуги. Навіть якщо в договорі буде передбачено, що орендар самостійно сплачує комунальні платежі за квитанціями і кошти фактично не надходять орендодавцю, для цілей оподаткування такі суми все одно є доходом фізичної особи-орендодавця, оскільки це оплата його витрат і додаткове благо. Якщо орендар — фізична особа, ці суми включаються до загального оподатковуваного доходу та декларуються разом з орендною платою. Якщо орендар — податковий агент (юридична особа або ФОП), він зобов’язаний утримати з вартості таких компенсацій ПДФО із застосуванням натурального коефіцієнта та військовий збір 5%.

З огляду на це, при здачі нерухомості юридичній особі або ФОПу з практичної та податкової точки зору доцільно включати вартість комунальних послуг до загальної суми орендної плати і не виділяти її окремо в договорі. Це значно спрощує оподаткування та зменшує ризики помилок.

Раді допомогти, звертайтесь ще!