ПДВ та акти виконаних робіт: особливості будівництва багатоквартирних будинків

Один «фінальний» акт після завершення всіх робіт можливий, якщо це прямо передбачено договором. Тому насамперед слід перевірити договірні умови:

що саме визначено результатом надання послуги;
чи передбачено проміжні етапи приймання.
Якщо в договорі результатом є, наприклад, здача Будинку 1 уцілому, то проміжні акти можуть не складатися, а замовник їх не підпише. У такому разі потрібен саме остаточний акт виконаних робіт по Будинку 1.

У випадку коли договір довгостроковий (тривалість робіт більше одного року) для бухобліку слід враховувати вимоги НПСБО 18 «Будівельні контракти» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0433-01#o33

Під час формування акта виконаних робіт підприємство визнає дохід та понесені витрати за будівельним контрактом.

Відповідно до п. 3 НПСБО 18, доходи і витрати протягом виконання будівельного контракту визнаються з урахуванням ступеня завершеності робіт на дату балансу, якщо кінцевий фінансовий результат може бути достовірно оцінений.

Ступінь завершеності робіт може визначатися одним із методів:

вимірювання та оцінка фактично виконаних робіт;
співвідношення обсягу виконаної частини до загального обсягу робіт у натуральному вимірі;
співвідношення фактичних витрат з початку виконання контракту до очікуваних (кошторисних) витрат за контрактом.
Умови достовірної оцінки кінцевого фінансового результату (п. 5 НПСБО):
можливість достовірно визначити загальний дохід за контрактом;
ймовірність отримання економічних вигід від виконання контракту;
можливість достовірно визначити витрати, необхідні для завершення робіт, і ступінь їх завершеності;
можливість співставити фактичні витрати з попередньою оцінкою.

Якщо кінцевий результат не може бути оцінений достовірно (п. 7 НПСБО 18):
дохід визнається в межах фактичних витрат, що підлягають відшкодуванню;
витрати визнаються у періоді їх здійснення;
якщо немає ймовірності відшкодування витрат — дохід не визнається.
Поняття «будівельний контракт» охоплює будь-який договір про будівництво.

Щодо ПДВ та податкової накладної: взагальному податкову накладну слід оформлювати за правилом першої події (п. 187.1. ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4528 ).
Однак підрядники та субпідрядники у сфері будівництва мають право застосовувати касовий метод податкового обліку ПДВ (абзац четвертий п. 187.1. ПКУ).

Відповідно до підпункту 14.1.266 пункту 14.1 статті 14 ПКУ касовий метод - метод податкового обліку, за яким дата виникнення податкових зобов'язань визначається як дата зарахування (отримання) коштів на рахунки платника податку в банку/небанківському надавачу платіжних послуг, на електронний гаманець у емітента електронних грошей та/або на рахунки в органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів, у касу платника податків або дата отримання інших видів компенсацій вартості поставлених (або тих, що підлягають поставці) ним товарів (послуг), а дата віднесення сум податку до податкового кредиту визначається як дата списання коштів з рахунків платника податку в банку/небанківському надавачу платіжних послуг, з електронних гаманців у емітента електронних грошей та/або з рахунків в органах, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів, дата видачі з каси платника податків або дата надання інших видів компенсацій вартості поставлених (або тих, що підлягають поставці) йому товарів (послуг).

Тобто касовий метод означає:
дата виникнення податкових зобов’язань — дата отримання коштів або іншої компенсації;
дата віднесення до податкового кредиту — дата списання коштів.

Фінальний акт по будинку можливий, якщо це передбачено договором і визначений відповідний результат робіт.
Проміжні акти не є обов’язковими, якщо вони не закладені в договір та замовник не приймає проміжні етапи.
Бухгалтерський облік по будівництву багато квартирного будинку слід вести за НПСБО 18 із визначенням ступеня завершеності робіт.
Для ПДВ застосовується правило першої події або (за бажанням і правом підрядника) касовий метод.

Раді допомогти, звертайтесь ще!