Облік витрат на ремонт орендованого приміщення та податкові наслідки

Щоб визначити як обліковувати даний для ремонт слід розуміти чи призвів даний ремонт до збільшення еконочних вигід.
Затрати орендаря на поліпшення об’єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів (див. п. 4 р. II НП(С)БО 14 - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0487-00#n61).
Тому з метою бухобліку здійснювані витрати обліковують як капітальні інвестиції у створення інших необоротних активів.

Відповідно до Інструкції №291 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0893-99#n46 для таких активів передбачений субрахунок 117 "Інші необоротні матеріальні активи". За таким об’єктом треба обрати строк корисного використання і метод амортизації. За строк корисного використання беруть очікуваний строк вирористання об'єкта оренди, а за метод амортизації – такий, який прийнятий на підприємстві.

Платники податку на прибуток, які не визначають податкових різниць (малодоходники), можуть так і вчинити.

Великодохідникам на загальній системі, які визначають податкові різниці, варто такі «віртуальні» об’єкти у вигляді поліпшень об’єктів оренди включати до групи 9 «Інші основні засоби» (лист ДФСУ від 19.03.2018 № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). За групою 9 у Податковому кодексі України встановлений мінімальний строк 12 років (пп. 138.3.3 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662).

Якщо за умовами договору, поліпшення не компенсуються орендодавцем або не зараховуются в погашення орендної плати, то при поверненні об’єкта оренди вартість поліпшення вважається безоплатно наданою послугою та підлягає оподаткуванню ПДВ. Саме так роз'яснюють податківці ЗІР ДПС (кат. 101.06, https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38072 ), листи ДФС у Вінницькій області від 07.04.2016 №651/10/02-32-12-03, ІПК ГУ ДФС в Одеській області від 08.11.2017 №2559/ІПК/15-32-12-01-14, ІПК ДФС від 13.02.2019 №521/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, ІПК ДПСУ від 28.01.2020 №329/6/99-00-07-03-02-06/ІПК.

Відповідно має бути нарахований ПДВ за вимогами статті 188 ПКУ, тобто від бази оподаткування не менше залишкової вартості необоротних активів в бухобліку. Тому в такому випадку складається дві податкових накладних:
першу на орендодавця на момент повернення об'єкта оренди по ціні 0 грн., другу зведену ПН на кінець місяця на себе (тип 3) на базу, яка дорівнює залишковій вартості поліпшення на перше число місяця безоплатної передачі.

При поліпшені всі витрати накопичуються на субрахунку 153.

Бухоблік: використано матеріали для ремонту: Дт 153 Кт 20, отримано послуги сторонніх організацій для ремонту Дт 153 Кт 63, та ін.Коли поліпшений об'єкт буде придатний до експлуатації Дт 117 Кт 152.

Якщо, означені роботи не направлені на збільшення майбутніх економвигід первісно очікуваних від використання об'єкта оренди, то з метою бухобліку можна класифікувати як витрати на підтримання об'єкта в робочому стані, які відносять до складі затрат звітного періоду. Відповідно при поточному ремонті списання матеріалів будуть проведенням Дт 23, 91, 92, 93, 94 Кт 20. Затратний рахунок обирайте залежно від мети використання об’єкту оренди.
Рішення щодо ремонту приймає керівник (п. 30 Методрекомендацій № 561 https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v0561201-03#n121).