Методика 1253 застосвується для визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб- виключно.

Щодо здачі в оренду державного майна — застосовують Методику розрахунку орендної плати за державне майно (Методика № 630 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/630-2021-%D0%BF#Text).

Слово "фірма" наводить на думку, що мова йде про орендодавця — юридичну особу, суб’єкта господарювання недержавної форми власності.

Розглянемо це.

Розмір орендної плати за майно приватної власності встановлюється сторонами в договорі (ч. 1 ст. 762 ЦКУ) без будь-яких обмежень. Тобто орендодавець та орендар самостійно визначають суму орендної плати.

Мінімальний орендний платіж у ПКУ не обмежує розмір орендної плати в договорі.

Він стосується лише випадків, коли орендодавцем є фізична особа, яка здає:

— Нерухомість — орендар повинен утримувати ПДФО та ВЗ не менше ніж від мінімального орендного платежу (п.п. 170.1.2 ПКУ). У свою чергу, мінімальну суму орендного платежу за 1 квадратний метр нерухомості встановлюють і оприлюднюють місцеві органи влади.
— Земельні ділянки — дохід орендодавця визначається не менше мінімального платежу (п.п. 170.1.1 ПКУ).
Якщо орендодавець — юрособа, норми щодо мінімальної орендної плати не застосовуються.

Однак є певні податкові аспекти.

Передача об’єкта в оренду не є об’єктом оподаткування ПДВ. Але орендні платежі є постачанням послуг, що оподатковуються ПДВ за ставкою 20 %.

При цьому п. 188.1 ПКУ вимагає, щоб податкові зобов’язання з ПДВ визначалися не нижче звичайної ціни. Якщо орендна плата нижча за ринкову, необхідно донараховувати ПДВ. Але що таке звичайна ціна?

У загальному випадку звичайна ціна — це ціна, визначена сторонами договору. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін (п.п. 14.1.71 ПКУ).

Якщо виникають сумніви, то саме фахівці ДПС повинні довести, що договірна ціна не відповідає ринковій.

Водночас, щоб уникнути зайвих донарахувань, потрібно обґрунтувати особливі умови оренди (додаткові зобов’язання орендаря, маркетингові вигоди тощо).

Ринкова ціна — це не мінімальна ціна за методикою (тією чи іншою). Це ціна в регіоні за даними ринку, у співставних умовах.

При цьому виникає оманливе враження, що оскільки оренда є самостійно виготовленою послугою, за п. 188.1 враховується лише ринкова ціна, а собівартість не береться до уваги. На практиці виходить не зовсім так: якщо собівартість послуги більша за орендну плату, а орендна плата встановлена на рівні ринкової, виникає питання щодо витрат на об'єкт та використання цих витрат у господарській діяльності. Тобто, мова вже не про донарахування ПДВ до мінбази, а про негосподарське використання та компенсацію податкового кредиту за ст. 198.5 ПКУ. Таким чином, на собівартість теж слід зважати.

Можна сказати однозначно: для ціноутворення у юридичної особи-орендодавця відповідність мінімальній сумі орендного платежу для фізособи як ринкової (звичайної) ціни застосовувати некоректно. Ринкова (звичайна) ціна в регіоні може бути суттєво вищою, і відповідність до мінімального платежу для фізособи не врятує від нарахування ПДВ у розумінні дотягування до мінбази.

У висновку: якщо пропонуються особливі умови оренди і через це ціна 1 кв. м — 100 грн відповідає звичайній ціні у відповідних умовах, донарахування ПДВ не потрібне. Але це має бути підтверджено відповідними документами (розрахунками, дослідженням ринку, висновком незалежного експерта тощо).

Щодо податку на прибуток — він визначається повністю за правилами бухобліку, і жодних коригувань тут не встановлено. Тобто, навіть у разі здачі в оренду за 1 гривню, ніяких податкових наслідків з податку на прибуток порівняно з бухобліком такої послуги не буде. Всі можливі проблеми полягають лише в обліку ПДВ, з точки зору визначення мінімальної бази оподаткування.

Раді допомогти, звертайтесь ще!