Заголовок тимчасово відсутній

Для оподаткування має значення вид нерухомості: житлова чи комерційна.

Порядок оподаткування нерухомості встановлений у ст. 172 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4160

В п. 172.1 ПКУ наведено умови, за яких продаж нерухомості взагалі не оподатковується.

В п. 172.2 ПКУ наведено умови, за яких дохід від продажу нерухомості:

- оподатковується за ставкою ПДФО 5%;
- ПДФО 18%;
- з метою оподаткування може зменшуватися на витрати з придбання нерухомості.
Про особливості обов’язкової оцінки нерухомості з метою визначення доходу – п. 172.3 ПКУ.

Особливості посвідчення договору нерухомості нотаріусом (п. 172.4 ПКУ).

Як сплачувати податок (див. п. 172.5, п. 172.7 ПКУ).

Якщо продавець – фізична особа резидент або нерезидент :

- У разі придбання нерухомого майна, покупець зазвичай сплачує пенсійний збір у розмірі 1% від вартості майна. (https://www.pfu.gov.ua/mk/161702-pensijnyj-zbir-pry-kupivli-neruhomosti-poryadok-splaty-ta-povernennya/ )
- Продавець самостійно або сторони спільно сплачують 1 % державного мита від ціни угоди (але не менше ціни нерухомості, підтвердженої незалежним оцінювачем).
Продавець повинен сплатити такі податки:

Житлова нерухомість, квартира:

- податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
- військовий збір 5 %
Виключення:

1.Якщо фізична особа (або резидент, або нерезидент) володіє нерухомістю більше 3 років і за останній рік не продавав інше нерухоме майно, податок на доходи фізичних осіб не сплачується.
2.У разі успадкування нерухомості – умова власності на майно більше трьох років у цьому випадку не застосовується, тобто ви можете негайно продати майно. Під час продажу такої нерухомості доходи також не оподатковуються.
Комерційна нерухомість, офіси тощо:

- податок на доходи фізичних осіб 18 % (резиденти сплачують 5 %).
- військовий збір 5 %
Вищевказані тарифи поширюються на резидентів та нерезидентів незалежно від терміну володіння нерухомістю та факту продажу нерухомості протягом року.

Роз’яснення ДПС https://rv.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/817076.html .

У бухгалтерському обліку така нерухомість може бути визнана об’єктом операційної нерухомості або інвестиційної нерухомості. При цьому підприємство самостійно розробляє критерії щодо їх розмежування, використовуючи НП(С)БО 7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o52 та НП(С)БО 32 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0823-07#o54 .

Різні підходи в оцінці активів впливають на суму амортизації, яка далі враховується у фінзвітності.

* Інвестиційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності.

* Операційна нерухомість - власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою використання для виробництва, або постачання товарів чи надання послуг, або ж в адміністративних цілях.

Відповідно до п. 2.1 та 2.22 Методрекомендацій №635 https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v0635201-13#n20 наказ про облікову політику підприємства визначає, зокрема, критерії розмежування об'єктів операційної нерухомості та інвестиційної нерухомості.

Iнвестиційна нерухомість може обліковуватися за первісною вартістю або за справедливою вартістю. Критерії активу, щоб він міг вважатись інвестиційною нерухомістю згідно з п. 8 П(С)БО 32:

-є ймовірність того, що підприємство отримає у майбутньому від її використання економічні вигоди у вигляді орендних платежів1 та/або збільшення власного капіталу;
-первісна вартість активу може бути достовірно визначена.
Складові витрат, які формують первісну вартість інвестиційної нерухомості, перелічені у п. 10 – 14 П(С)БО 32, зокрема: суми, що сплачуються постачальникам (продавцям) та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків), реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням прав на інвестиційну нерухомість, інші витрати, безпосередньо пов'язані з придбанням та доведенням об'єкта інвестиційної нерухомості до стану, в якому вона придатна для використання із запланованою метою, наприклад юридичний супровід та нотаріальні дії.

Бухпроведення з придбання інвестиційної нерухомості будуть наступні:

Дт 15 Кт 631,685 – накопичуємо витрати та формуємо первісну вартість об’єкта нерухомості.

Дт 100 Кт 15 – відображено інвестиційну нерухомість за первісною вартістю

Дт 131 Кт 135 – нараховано амортизацію

Якщо облік за справедливою вартістю:

Дт 100 Кт 15 - відображено інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю

Дт 100 Кт 425 – сума дооцінки (якщо справедлива вартість більша від первісної)

Дт 975 Кт103 – сума уцінки (якщо справедлива вартість є меншою від первісної)

Якщо прийнято віднести придбану нерухомість у склад операційної, тоді первісна вартість об’єкта складається з таких витрат (п.8 НП(с)БО 7) :

- суми, що сплачують постачальникам активів та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);

- реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються в зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт основних засобів;

- суми ввізного мита;

- суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (створенням) основних засобів (якщо вони не відшкодовуються підприємству);

- витрати зі страхування ризиків доставки основних засобів;

- витрати на транспортування, установку, монтаж, налагодження основних засобів;

- інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням основних засобів до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою.

Бухпроведення з придбання операційної нерухомості будуть наступні:

Дт 103 Кт 15 – введено в експлуатацію нерухомість

Дт 23 Кт 131 – нараховано амортизацію

Щодо оренди керуємося нормами НП(с)БО 14 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0487-00#n76 .

Операційна оренда – оренда, що не передбачає передачу орендарю всіх ризиків та вигід, пов’язаних з правом власності на об’єкт оренди. Оренда, яка не є фінансовою, вважається операційною. (п.4 НП(С)БО 14).

Оперативний лізінг (оренда) - операція юридичної чи фізичної особи (лізингодавця/орендодавця), за якою лізингодавець/орендодавець передає іншій особі (лізингоодержувачу/орендарю) основні засоби, придбані або виготовлені лізингодавцем/орендодавцем, на умовах інших, ніж ті, що передбачаються фінансовим лізингом пп. «а» пп.14.1.97 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 .

Оренда вважається фінансовою за наявності хоча б однієї з наведених нижче ознак:

• орендар набуває права власності на орендований актив після закінчення строку оренди;

• орендар має можливість та намір придбати об’єкт оренди за ціною, нижчою за його справедливу вартість на дату придбання;

• строк оренди становить більшу частину строку корисного використання (експлуатації) об’єкта оренди, навіть якщо право власності не передаватиметься;

• теперішня вартість мінімальних орендних платежів з початку строку оренди дорівнює або перевищує справедливу вартість об’єкта оренди;

• орендований актив має особливий характер, що дає змогу лише орендареві використовувати його без витрат на його модернізацію, модифікацію, дообладнання.

Більше інформації https://7eminar.ua/events/3194/6297 та https://7eminar.ua/events/2288/3416

Раді допомогти, звертайтесь ще!