Захист прав інвесторів у житловому будівництві: актуальні питання та пропозиції НААУ

Ринок новобудов в Україні фактично працює без повноцінного банківського фінансування, перекладаючи ризики на покупця. Адвокати наголошують на необхідності реальних гарантій, ескроу та чітких правил для захисту інвесторів

4

36


Український ринок первинної нерухомості сьогодні функціонує в умовах, які складно назвати ринковими у класичному розумінні. На практиці формується картина, коли девелопери фактично підміняють банківський сектор, самостійно вирішуючи проблему фінансування.


Фінансовий вакуум


У розвинених юрисдикціях девелопмент спирається на:


  1. проєктне фінансування для забудовника;
  2. іпотеку для кінцевого покупця.


В Україні обидва інструменти фактично не працюють як ринкові.


Банківський сектор традиційно сприймає будівництво як високоризикову сферу з низькою прогнозованістю. Відповідно, проєктне фінансування залишається поодиноким явищем, а не системним інструментом.


Подвійна роль покупця


Найбільш показовим у цій моделі є становище фізичної особи. Покупець одночасно опиняється у двох протилежних ролях:


  1. З одного боку це кредитор. На етапі «котловану» він фінансує будівництво власними коштами. Причому без відсотків, без належного забезпечення і без інструментів контролю за їх використанням. Це фактично позика девелоперу, яка не підпадає під жодні механізми захисту, передбачені, наприклад, для банківських вкладів.
  2. З іншого боку це позичальник. Оформлюючи розстрочку, той самий покупець погоджується на умови, які за своєю суттю є кредитними: сплачує додаткові платежі, несе ризики індексації та штрафних санкцій.


У результаті формується парадоксальна ситуація:

особа фінансує будівництво і водночас платить за користування цими ж коштами.

Для забудовника така конструкція є економічно вигідною. Але фактично формується модель фінансового посередництва без фінансової відповідальності.


Що потребує змін


На практичному рівні доцільно говорити про такі кроки:


  1. Впровадження ескроу-механізмів. Механізм, передбачений статтею 1076-1 Цивільного кодексу України, має застосовуватися не декларативно, а як обов’язковий стандарт. Це дозволить забезпечити контроль за рухом коштів і прив’язати фінансування до фактичного виконання робіт.
  2. Розмежування інвестиційних і кредитних відносин. Необхідно законодавчо визначити критерії, за яких розстрочка визнається фінансовою послугою з відповідними наслідками.
  3. Забезпечення зобов’язань забудовника. Використання банківських гарантій або інших інструментів фінансового забезпечення має стати нормою, а не винятком.
  4. Реальна імплементація спеціальних майнових прав. Положення Закону України від 15.08.2022 №2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» повинні працювати як механізм захисту, а не залишатися формальною конструкцією.


Джерело: НААУ


Читайте більше:


Вимоги до будівельної продукції: роз’яснення ДІАМ для бізнесу

Стартує тестування бази ринкових цін на будівельну продукцію

Оновлено вимоги до складу та змісту містобудівної документації

В Україні впроваджено новий порядок виїзних оглядів у сфері будівництва

Відбудова без порушень: у ДІАМ попередили про штрафи понад 419 тис. грн


Матеріали на сайті https://7eminar.ua можуть містити роз’яснення державних органів та погляди зовнішніх авторів. Їхній зміст не завжди збігається з позицією редакції. Кожна публікація відображає особисту думку автора. Редакція не редагує авторські тексти і не несе відповідальності за їх зміст.
4

36

2

40

5

38

4

150

3

822

4

86

2

16

4

46

3

123

3

1055

4

44

3

317

5

2202

7

804

3

85

3

96

Переліміт у бронюванні: 10 днів на приведення ліміту до норми з 2 червня 2026 року

Питання дотримання лімітів бронювання військовозобов’язаних виходить на рівень прямої відповідальності роботодавця і стає одним із ключових елементів кадрового контролю на критично важливих підприємствах. Постановою №1608 було закріплено обов’язок керівників не допускати перевищення встановлених квот бронювання та постійно моніторити чисельність заброньованих працівників. Подальші зміни, внесені постановою №692, деталізували механізм реагування у випадку перевищення лімітів. Зокрема, встановлено обов’язок у визначений строк ініціювати анулювання «зайвих» бронювань через електронні сервіси. Таким чином, контроль за квотами бронювання переходить у площину обов’язкових управлінських дій з чіткими строками та наслідками

основне зображення для Переліміт у бронюванні:  10 днів на приведення ліміту до норми з 2 червня 2026 року
6

3063

4

366

4

25

3

86

3

91