Оренда квартири в Україні: податкові нюанси для резидента Польщі

Якщо ви для цілей оподаткування залишаєтесь резидентом України, оренда квартири іншій фізособі в Україні оподатковується 5% ПДФО + 5% військового збору зі щорічним декларуванням, але якщо ви стали податковим нерезидентом України, квартиру треба здавати тільки через ФОПа/юрособу-резидента, які утримуватимуть податки як податкові агенти, а в Польщі можливе додаткове оподаткування за правилами резидентства та Конвенції про уникнення подвійного оподаткування.

Обґрунтування

1. Якщо ви податковий резидент України.
   Фізособа, що здає житлову чи нежитлову нерухомість іншій фізособі, самостійно нараховує ПДФО і військовий збір, подає річну декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року і сплачує податок до 1 серпня. З 23.10.2026 дохід від оренди житлової/нежитлової нерухомості фізособі оподатковується ПДФО за ставкою 5% замість 18%, при цьому військовий збір становить 5% і зберігається, що випливає зі змін, внесених Законом № 4903-IX до Податкового кодексу України. У такому випадку ваш варіант «раз на рік подати декларацію і сплатити 5% + 5%» відповідає чинним правилам щодо доходів, отриманих після 23.10.2026.

2. Якщо ви вважаєтесь податковим нерезидентом України.
   Статус резидента/нерезидента визначають за критеріями центру життєвих інтересів і 183 днів перебування, як це загалом сформульовано у пп. 14.1.213 ПКУ (з урахуванням громадянства і місця постійного проживання). Для фізособи-нерезидента діє спеціальна норма: нерухомість, що належить такій особі, може здаватися в оренду в Україні виключно через ФОПа або юрособу-резидента, які діють за письмовим договором і виступають її податковим агентом, утримуючи ПДФО з орендного доходу під час виплати, а порушення цієї вимоги прирівнюється до ухилення від сплати податку згідно з пп. 170.1.3 ПКУ, підтвердженим у податковій консультації ЗІР (Податкова консультація (ЗІР)). У такій ситуації ви не можете просто напряму отримувати орендну плату від фізособи і раз на рік декларувати її в Україні.

3. Військовий збір із доходу від оренди.
   Військовий збір справляється із доходів фізичних осіб, перелічених у ст. 163 ПКУ, за ставкою, встановленою п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ, і для доходів від оренди він становить 5%, що підтверджується роз’ясненнями щодо платників і ставок військового збору. Якщо ви оподатковуєте орендний дохід в Україні (чи як резидент самостійно, чи через податкового агента як нерезидент), військовий збір у розмірі 5% з цього доходу сплачується в Україні в повному обсязі.

4. Чи треба додатково сплачувати податки у Польщі.
   Якщо ви набули статусу податкового резидента Польщі, Польща, як правило, оподатковує «світовий дохід» резидента (всі доходи, в тому числі з-за кордону), але водночас діє Конвенція між Україною і Польщею про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна, яка поширюється на податки на доходи обох держав і встановлює механізми усунення подвійного оподаткування (Конвенція між Урядом України і Урядом Республіки Польща про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна та попередження податкових ухилень). Це означає, що податок, сплачений в Україні з орендного доходу, за умови дотримання процедур Конвенції повинен враховуватися під час розрахунку польського податку (PIT), проте конкретний спосіб зарахування визначається польським законодавством, тому потрібна окрема консультація з польським податковим консультантом.

Зона ризику

Якщо ви фактично вже є податковим резидентом Польщі, але продовжите здавати квартиру напряму як «український резидент» і не залучите уповноваженого ФОПа/юрособу, ДПС України може розцінити це як порушення пп. 170.1.3 ПКУ, а польська податкова – як неподання повної інформації про іноземні доходи, попри наявність Конвенції між Україною і Польщею, що створює ризик донарахувань в обох країнах.

Рекомендовано спочатку формально визначити свій податковий статус (резидент України чи Польщі), після чого або декларувати орендний дохід в Україні самостійно (як резидент), або оформити договір з українським ФОПом/юрособою як уповноваженим представником (як нерезидент) і паралельно узгодити порядок оподаткування цього доходу з польським консультантом.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?