Чи потрібно нотаріально завіряти договір оренди на три роки

Вимога про обов’язкове нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію стосується договорів оренди приміщень, укладених на три роки і більше (Цивільний кодекс України, ч. 2 ст. 793, ч. 1 ст. 794). https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3846

Якщо договір спочатку було укладено менше ніж на 3 роки (наприклад, на 35 місяців або 1 рік), юрист ФОП має рацію лише частково: нотаріус не потрібен при автоматичному поновленні, проте продовження через додаткові угоди створює прямий ризик нікчемності договору.

1. Якщо первісний договір укладено рівно на 3 роки
За приписами ч. 2 ст. 793 ЦКУ, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Якщо у договорі строк визначено як «3 роки» або «з 01.01.2023 по 01.01.2026», він підлягав посвідченню в нотаріуса та державній реєстрації з моменту його підписання.
У разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення такий договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦКУ). Щоб уникнути посвідчення, бізнес зазвичай укладає договори на строк до 3 років (наприклад, 2 роки 11 місяців або 35 місяців).

2. Позиція Пленуму ВГСУ № 12 та Верховного Суду щодо пролонгації

Юрист ФОП посилається на п. 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.2013, яку підтримує і сучасна судова практика Верховного Суду:

• Автоматична пролонгація за законом (ст. 764 ЦКУ) — нотаріус НЕ потрібен.
  
  Якщо договір укладено на строк менше ніж 3 роки, і після його завершення орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом 1 місяця, договір вважається автоматично поновленим на той самий строк (Цивільний кодекс України, ст. 764). У такому разі збільшення загального (кумулятивного) строку користування понад 3 роки не призводить до обов'язку посвідчувати договір у нотаріуса. Оцінюється кожен окремий строк пролонгації.
• Продовження строку додатковою угодою — нотаріус ПОТРІБЕН.
  
  Якщо сторони не покладаються на мовчазну згоду, а підписують письмову додаткову угоду, якою викладають пункт про строк у новій редакції (встановлюючи строк 3 роки і більше з дати укладення), згідно зі ст. 654 ЦКУ така угода або договір у новій редакції підлягає нотаріальному посвідченню та реєстрації. Без нотаріального посвідчення суди визнають такі договори нікчемними.
• Переукладення договору (новий договір) — нотаріус НЕ потрібен.
  Якщо сторони після закінчення строку просто укладають новий договір оренди на строк менше трьох років, обов'язку звертатися до нотаріуса не виникає.

Як безпечно діяти

Перевірте формулювання строку в початковому договорі:Якщо там вказано строк менше ніж 3 роки (наприклад, 35 місяців чи 1 рік) і є умова про автоматичну пролонгацію — підписувати кожні три роки додаткові угоди про зміну строку не варто. Достатньо факту продовження користування майном та відсутності заперечень орендодавця (ст. 764 ЦКУ).
Якщо потрібно зафіксувати нові умови (ціну, порядок розрахунків тощо):
Щоб не створювати ризиків нікчемності через зміну строку додатковою угодою, безпечніше укласти новий договір оренди на черговий період (до 3 років) із підписанням нового акта приймання-передачі.

Раді допомогти, звертайтесь ще!