Оподаткування оренди приміщення: ПДФО, ВЗ та обов’язки ФОП

ФОП 2-ї групи як орендар є податковим агентом і зобов’язаний утримати та сплатити 18 % ПДФО і 5 % військового збору з орендної плати, навіть якщо орендну плату ще не виплачено, але дохід фізособі вже нараховується за договором; податки слід було сплачувати не пізніше 30-го числа місяця, що настає за місяцем нарахування, тож зараз потрібно терміново донарахувати, сплатити податки і відобразити доходи у звітності, щоб зменшити ризик штрафів.

Обґрунтування

1. ФОП є податковим агентом щодо орендної плати фізособі. Згідно з п. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку-орендодавця при нарахуванні доходу від оренди нерухомості є орендар, який утримує ПДФО та ВЗ із суми орендної плати. У вашій ситуації ФОП 2-ї групи, що орендує приміщення у фізособи, зобов’язаний утримувати 18 % ПДФО і 5 % військового збору із нарахованої орендної плати.

2. Строк сплати податків при відсутності фактичної виплати. Якщо дохід орендодавцю нарахований, але не виплачений, податки сплачуються не пізніше 30-го числа місяця, що настає за місяцем нарахування, про що прямо сказано у п. 168.1.5 ПКУ. Це означає, що:

   • за оренду, нараховану за серпень 2026 року, податки мали бути сплачені до 30.09.2026;
   • за оренду за вересень 2026 року – до 30.10.2026;
   • надалі – аналогічно для кожного місяця, в якому оренда нараховується, навіть без фактичної виплати.

3. Як діяти зараз, якщо договір діє з 01.08.2026 р., а оплати не було. Рекомендований порядок дій:

   1. Перевірити договір: якщо він передбачає фіксовану щомісячну орендну плату з 01.08.2026 р., вважати дохід фізособі за серпень і вересень уже нарахованим.
   2. Оформити акти приймання-передачі послуг оренди за кожен місяць, якщо це передбачено договором, або інший внутрішній документ нарахування.
   3. Негайно сплатити до бюджету ПДФО і ВЗ за всі минулі місяці (серпень, вересень і, за потреби, частину жовтня) та виплатити фізособі орендну плату за мінусом цих податків.
   4. Відобразити нарахування і виплату в додатку 4ДФ до об’єднаної звітності: з ознакою доходу «196», окремо за місяць нарахування і за місяць фактичної виплати.

4. Як мінімізувати податкові ризики і уникнути санкцій.

   1. Якнайшвидше сплатити прострочені ПДФО і ВЗ за всі місяці оренди, навіть якщо орендна плата ще фактично не виплачена фізособі, дотримуючись вимоги п. 168.1.5 ПКУ.
   2. Подати (за потреби) уточнюючі розрахунки з додатком 4ДФ за минулі періоди, де відобразити нарахований дохід і утримані податки.
   3. Надалі дотримуватись правила: або сплачувати податки одночасно з виплатою оренди, або, якщо виплата затримується, сплачувати податки до 30-го числа місяця, наступного за місяцем нарахування, щоб уникати штрафів за несвоєчасну сплату та порушення звітності.

Ваша задача зараз — якнайшвидше легалізувати накопичені нарахування (акти/розрахунки), сплатити ПДФО і ВЗ за минулі місяці та відкоригувати 4ДФ, щоб зменшити ризики під час можливої перевірки.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?