Продаж нерухомості між ТОВ: оцінка, оподаткування та ризики

Продати будівлю між пов’язаними ТОВ‑єдинниками можна без обов’язкової незалежної оцінки, дохід з ЄП при використанні об’єкта понад 12 місяців рахується за правилом «ціна мінус залишкова вартість» і визначається за фактом надходження коштів, КВЕД 68.20 достатньо, а продаж нижче балансової вартості для неплатника ПДВ податкового ризику не створює, просто може не виникнути об’єкт оподаткування ЄП.

Обґрунтування

1. Незалежна оцінка будівлі не є обов’язковою у вашому випадку. Закон про оцінку містить вичерпний перелік випадків, коли оцінка є обов’язковою, і звичайний продаж нерухомості між юрособами‑єдинниками до нього не належить, тому оцінка може проводитися тільки добровільно на вимогу сторін договору згідно зі статтею 7 Закону № 2658.

2. Якщо будівля використовується більше 12 місяців, ЄП нараховується з різниці між ціною продажу та залишковою вартістю. Для юридичних осіб – платників єдиного податку при продажу основних засобів дохід визначається як: сума виручки від продажу, якщо ОЗ використовувались менше 12 місяців; різниця між сумою виручки та залишковою балансовою вартістю на день продажу, якщо ОЗ використовувались більше 12 місяців, що прямо передбачено п. 292.2 ПКУ. Якщо договірна ціна нижча за залишкову вартість, така різниця буде нульовою або від’ємною, тож об’єкта оподаткування ЄП за цією операцією не виникне.

3. При частковій (поетапній) оплаті дохід для ЄП визнається за датою надходження коштів. Для юросіб‑єдинників дохід формується за касовим принципом, тому кожна сума, що фактично надійшла за графіком оплат, включається до доходу того періоду, коли її отримано, а якщо застосовується правило «ціна мінус залишкова вартість», оподатковуваний дохід розподіляють пропорційно отриманим платежам.

4. Окремий КВЕД 68.10 для продажу власної будівлі не обов’язковий. Продаж власного об’єкта основних засобів (будівлі) платником єдиного податку не вважається окремим видом діяльності торгівлі нерухомістю, тому наявність КВЕД 68.20 (надання в оренду власного нерухомого майна) є достатньою, і відсутність 68.10 не створює порушення вимог спрощеної системи.

5. Продаж нижче балансової вартості у неплатника ПДВ не створює окремих податкових ризиків. Для єдинника‑неплатника ПДВ немає правила мінімальної бази, прив’язаної до залишкової вартості, тому з точки зору ЄП важливо тільки правильно розрахувати дохід за п. 292.2 ПКУ, а заниження ціни щодо балансової вартості не тягне обов’язку додатково донараховувати податки або змінювати систему оподаткування.

У вашій ситуації ключове — грамотно оформити договір, графік оплат і розрахунок доходу за п. 292.2 ПКУ.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?