Суборенда земельних ділянок: податкові нюанси для ФОП і ФГ

Укласти договір суборенди можна (за наявності дозволу в договорі та обов'язкової реєстрації в Держреєстрі речових прав). Однак якщо сумарна площа ділянок перевищує 0,2 га, ФОП не має права перебувати на спрощеній системі (3 група) і змушений перейти на загальну систему оподаткування.

Згідно зі ст. 8 Закону України «Про оренду землі» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n48 орендована ділянка може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.

Право суборенди виникає виключно з моменту його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст. 125, 126 Земельний кодекс України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1104). Без держреєстрації передача вважається нечинною для податкових наслідків.

Які податки сплачуватиме та які наслідки несе ФОП

Відповідно до пп. 291.5.3 Податкового кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 не можуть бути платниками єдиного податку 1–3 груп фізичні особи — підприємці, які надають в оренду (суборенду) земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара.

Оскільки земельні паї зазвичай значно перевищують 0,2 га, передача їх у суборенду позбавляє ФОПа права перебувати на спрощеній системі.

Якщо площа понад 0,2 га, то ФОП зобов'язаний перейти на загальну систему оподаткування.
Якщо площа не перевищує 0,2 га, ФОП може залишитися на 3 групі ЄП та сплачувати єдиний податок зі ставки 5% (або 3% з ПДВ) від суми отриманої суборендної плати.

Якщо ФОП перейде на загальну систему оподаткування, то він із суми орендної плати повинен буде сплатити ПДФО за сатвкою 18 % та Військовий збір за стакою 5 %, а також ЄСВ «за себе» 22% від чистого доходу.

Передача землі в суборенду не звільняє ФОПа від обов'язків орендаря перед власниками паїв. ФОП продовжує нараховувати орендну плату фізособам і зобов'язаний утримувати з неї:ПДФО — 18%; Військовий збір — 5%.

З моменту державної реєстрації права суборенди обов'язок визначення та сплати МПЗ за с/г угіддя переходить до суборендаря (ФГ) починаючи з місяця такої реєстрації (п. 38-1.4 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n19231).

ФОП розраховує МПЗ лише за період з 1 січня звітного року до початку місяця, в якому зареєстровано право суборенди.

Які податки сплачуватиме фермерське господарство (платник ЄП 4 групи)

Оскільки суборендодавець (ФОП) не є платником ЄП 4 групи, фермерське господарство враховує отриману в суборенду площу с/г угідь у своїй Декларації платника ЄП 4 групи та сплачує з неї єдиний податок за ставками для відповідної категорії угідь (згідно з пп. 295.9.7 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7145).

Включення ділянки до декларації здійснюється з місяця державної реєстрації права суборенди шляхом подання уточнюючої декларації протягом 20 календарних днів місяця, наступного за місяцем виникнення права користування (пп. 295.9.5 ПКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7145).

З місяця внесення права суборенди до Держреєстру речових прав ФГ обчислює МПЗ за цими ділянками у додатку 3 до річної декларації з ЄП 4 групи. Під час воєнного стану мінімальний поріг МПЗ становить не менше 700 грн за 1 га (або 1 400 грн за 1 га для ділянок, де частка ріллі становить ≥ 50%).

ФГ виплачує плату за суборенду безпосередньо ФОПу, тому не є податковим агентом і утримання ПДФО/ВЗ не проводить.

Раді допомогти, звертайтесь ще!