Компенсація комунальних послуг у договорі субаренди для ФОП

Спокійний варіант без ризику для ФОП‑єдинників — не оформляти «компенсацію комунальних послуг» взагалі, а або включити їх у склад орендної плати за суборенду, або дати суборендарю можливість платити комуналку напряму постачальникам.

Обґрунтування

1. Чому небезпечно прямо прописувати компенсацію комуналки ФОПу. За чинною позицією податкової відшкодування комунальних послуг ФОПу‑орендодавцю не вважається його підприємницьким доходом, а оподатковується як дохід звичайної фізособи з ПДФО та військовим збором (зобов’язання перекладається на податкового агента‑орендаря або на самого ФОПа за результатами року), про що прямо сказано в роз’ясненні ЗІР категорії 107.01.03, на яке неодноразово посилаються податківці при оподаткуванні компенсації комунальних платежів.

2. Варіант 1: включити комунальні у склад орендної плати. Найбезпечніше для ФОП‑єдинників — взагалі не згадувати компенсацію комунальних послуг, а встановити орендну плату «з урахуванням» таких витрат. У договорі суборенди доцільно передбачити, наприклад, таке формулювання:
   • «Сторони погоджуються, що всі витрати на комунальні послуги (електропостачання, водопостачання, водовідведення, опалення тощо), пов’язані з користуванням Орендованим приміщенням, враховані у складі орендної плати. Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, яка включає в себе витрати на спожиті комунальні послуги, і не відшкодовує їх окремо».
   У платіжках суборендаря тоді має бути призначення типу «Орендна плата за договором суборенди №__», без згадки комунальних і без показників кВт·год, м³ тощо. Тоді вся сума є орендною платою і включається до доходу ФОПа‑суборендодавця як звичайний дохід на спрощеній системі.

3. Варіант 2: прямі розрахунки суборендаря з постачальниками. Допустимий юридично варіант — передбачити в договорі, що суборендар самостійно сплачує вартість спожитих ним комунальних послуг безпосередньо постачальникам за рахунками, виписаними на орендодавця/балансоутримувача, з обов’язковим зазначенням особового рахунку та періоду в призначенні платежу. Така конструкція відповідає підходу стосовно виконання зобов’язання іншою особою за боржника, коли кредитор приймає виконання від третьої особи, а грошові суми взагалі не проходять через ФОПа‑орендаря, тому в нього не виникає дохід.

4. Чого саме уникати у договорі суборенди. Не варто:
   • вживати формулювання «компенсація / відшкодування комунальних послуг на користь ФОП‑орендодавця»;
   • деталізувати в договорі й актах обсяги споживання комунальних послуг (кВт·год, м³ тощо);
   • виділяти окремим платежем «комунальні послуги» на користь суборендодавця, оскільки це прямо потрапляє під фіскальний підхід щодо оподаткування таких сум як доходу фізичної особи.

Правильна модель для суборенди: або вся сума від суборендаря йде як орендна плата (з уже врахованою «комуналкою»), або суборендар сам напряму розраховується за комунальні послуги з постачальниками без проходження коштів через ФОПа‑орендаря.

Можу пошукати матеріали на цю тему — цікаво?