Правила укладання договорів та обмеження для ФОП-орендаторів

Так, договір довготривалої оренди нерухомості обов'язково укладається в письмовій формі. Оплата за реквізитами IBAN може здійснюватися виключно на підставі договору без щомісячних актів та рахунків. Ліміти площі для оренди на єдиному податку становлять до 400 кв. м для житлової та до 900 кв. м для нежитлової нерухомості; на котеджі, що надаються для тимчасового проживання (готельні послуги), ці ліміти не поширюються.

Відповідно до Цивільного кодексу України, ст. 811 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3922 (якщо здається житло) та Цивільного кодексу України, ст. 793 (якщо здається будівля, капітальна споруда або її окрема частина), договір найму (оренди) нерухомого майна обов'язково укладається у письмовій формі.

Крім того:

• якщо договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається строком на 3 роки і більше, він підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (Цивільний кодекс України, ч. 2 ст. 793);
• передання об'єкта в оренду та його повернення оформлюються актом приймання-передачі (Цивільний кодекс України, ст. 795), з дати підписання якого нараховується орендна плата.

Здійснювати оплату на поточний рахунок ФОП у форматі IBAN без виставлення окремих щомісячних рахунків чи актів можливо і правомірно:

1. Розмір, строки та порядок внесення орендної плати встановлюються умовами договору (Цивільний кодекс України, ст. 762). Договір є повноцінною підставою для регулярного перерахування коштів орендарем-фізичною особою.
2. Складання щомісячних актів наданих послуг для оренди цивільним законодавством прямо не передбачено (первинним документом на передачу майна у користування є сам акт приймання-передачі за ст. 795 ЦКУ). Для цілей податкового обліку ФОП фактом підтвердження отримання доходу є банківська виписка за безготівковими розрахунками. У призначенні платежу орендарю достатньо вказувати: «Орендна плата за договором №... від ... за .....».

Для збереження спрощеної системи оподаткування ФОП 2 групи має суворо дотримуватися вимог Податкового кодексу України, пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291.https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n6946 Не мають права бути платниками єдиного податку ФОП, які надають в оренду:

• житлові приміщення та/або їх частини — загальною площею понад 400 кв. метрів;
• нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини — загальною площею понад 900 кв. метрів;
• земельні ділянки — загальною площею понад 0,2 гектара.

Зазначені обмеження розраховуються сукупно за всіма об'єктами, що одночасно здаються в оренду в межах підприємницької діяльності.

Чи поширюються обмеження площі на тимчасове проживання (котеджі)? Ні, обмеження пп. 291.5.3 ПКУ на таку діяльність не розповсюджуються.

Надання місць для тимчасового короткострокового проживання (подобово, у відпочинкових котеджах, кемпінгах, будинках відпочинку) за своєю юридичною та економічною природою класифікується не як оренда (КВЕД 68.20), а як готельні послуги / послуги тимчасового розміщування (КВЕД розділу 55, зокрема 55.10 чи 55.20).

Податкові обмеження площі, визначені Податковим кодексом України, пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291, стосуються виключно договорів найму (оренди). Оскільки надання місць для тимчасового проживання є послугами розміщення, площа таких котеджів не обмежується 400 чи 900 кв. м і не додається до ліміту площі майна, що передається у звичайну довгострокову оренду.

Раді допомогти, звертайтесь ще!