Ризики оподаткування при змінній складовій орендної плати ФОПів

Якщо договором чітко визначено, що змінна складова є частиною орендної плати, а не окремим відшкодуванням комунальних витрат, ризик нарахування ПДФО та військового збору суттєво зменшується, але повністю не виключається.

Сам по собі запис в акті «Послуги з оренди нежитлового приміщення - змінна складова орендної плати» не означає, що це відшкодування комунальних платежів. Вирішальними є умови договору та фактична сутність платежу.

Якщо договором прямо передбачено, що орендна плата складається з постійної та змінної складових, а обидві є частинами єдиної плати за оренду, є підстави розглядати всю суму як підприємницький дохід ФОП. Для ФОП - платника єдиного податку визначення доходу регулюється п. 292.1 ПКУ.

Водночас ДПС розмежовує комунальні платежі, включені до складу орендної плати, та окреме відшкодування комунальних витрат. У другому випадку ДПС розглядає кошти як дохід фізичної особи, а не підприємницький дохід ФОП. Такий підхід викладений, зокрема, в роз’ясненнях ДПС. (https://zak.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-860901.html)

Тому ризик залишається, якщо змінна складова фактично дорівнює сумі конкретних рахунків за електроенергію, воду, опалення тощо. У такому випадку ДПС потенційно може розцінити платіж як компенсацію витрат незалежно від того, як він названий в акті.

У разі такої перекваліфікації можливе застосування пп. «г» пп. 164.2.17 та/або пп. 164.2.20 ПКУ. ПДФО становить 18 % відповідно до п. 167.1 ПКУ, а дохід також оподатковується військовим збором. Оскільки виплату здійснює інший ФОП, виникає також ризик виконання ним функцій податкового агента відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ. Аналогічний підхід щодо компенсації комунальних платежів наводить ДПС. (https://if.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/print-846403.html)

Тому запропоновані рядки акта - «постійна складова орендної плати» та «змінна складова орендної плати» - можна залишити. Водночас у договорі бажано чітко визначити, що це дві складові єдиної орендної плати, та уникати формулювань «відшкодування чи компенсація комунальних платежів».

Висновок: ризик ПДФО та військового збору є, якщо за своєю фактичною суттю змінна складова є прямим відшкодуванням комунальних витрат. Якщо ж договір і первинні документи послідовно визначають її як частину єдиної орендної плати, позиція щодо її оподаткування саме як доходу ФОП є значно сильнішою.

Раді допомогти, звертайтесь ще!