Ризики укладання суборенди земель в умовах евакуації фермерського господарства

Укладення договору суборенди земельних ділянок у ситуації, коли господарство евакуйоване та не має доступу до земель, тягне за собою низку земельних, податкових та цивільно-правових ризиків.

1. Земельні та цивільно-правові ризики
Порушення умов основного договору оренди (відсутність згоди орендодавця): Згідно зі ст. 8 Закону України «Про оренду землі», передача ділянки в суборенду можлива тільки за письмовою згодою орендодавця (якщо інше прямо не передбачено договором оренди).

Згідно зі ст. 8 Закону України «Про оренду землі»

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n48

Наслідок: Якщо передати землю без згоди власника (пайщика чи громади), договір суборенди може бути визнаний недійсним у судовому порядку, а основний договір оренди — розірваний через порушення його умов.
Неможливість державної реєстрації права суборенди: Право суборенди виникає з моменту його державної реєстрації в ДРРП (Державному реєстрі речових прав). Якщо договір не зареєструвати, суборендар не матиме легітимних підстав для обробітку, а податкові органи не визнають перехід обов'язку щодо сплати податків/МПЗ на суборендаря.

Нецільове використання або пошкодження ділянки: Якщо контрагент здійснюватиме діяльність у зоні бойових дій/ризику або замінування, відповідальність перед орендодавцем (власником землі) за стан земельної ділянки та її повернення у належному стані первинно покладається на головного орендаря (ФГ).

2. Податкові ризики та втрата пільгових режимів
Втрата статусу платника єдиного податку 4 групи:

Для перебування на 4 групі ЄП частка власного сільськогосподарського товаровиробництва за попередній податковий (звітний) рік має дорівнювати або перевищувати 75%.

Дохід від надання землі в суборенду вважається пасивним/операційним доходом і не включається до сільськогосподарської частки. Якщо ФГ не веде власного с/г виробництва (частка = 0%), господарство гарантовано втратить статус платника 4 групи на наступний податковий рік та змушене буде перейти на загальну систему оподаткування або 3 групу ЄП.

Втрата «воєнних» пільг зі сплати податків та МПЗ:

Якщо земельні ділянки розташовані на територіях активних бойових дій або тимчасової окупації (згідно з Переліком Мінреінтеграції), законодавство дозволяє не нараховувати та не сплачувати плату за землю, єдиний податок 4 групи та Мінімальне податкове зобов'язання (МПЗ).

Ризик: Укладення договору суборенди та отримання орендної плати є фактичним підтвердженням використання землі для отримання доходу. Податкові органи можуть розцінити це як підставу для донарахування податкових зобов'язань (плати за землю, податку на прибуток/ЄП, ПДФО з орендної плати та МПЗ) за весь період дії суборенди.

3. Ризики фіктивності та правовий статус контрагента
Сумнівність правочину (якщо доступу справді немає): Якщо територія закрита через примусову евакуацію або бойові дії, виникає логічне запитання: як саме контрагент планує використовувати ділянку?

Якщо контрагент не має фізичного доступу, договір може бути визнаний удачуваним або фіктивним (укладеним без наміру створення правових наслідків, наприклад, для безпідставного формування витрат або податкового кредиту).
Якщо контрагент має доступ (наприклад, має спеціальні дозволи або проводить діяльність на свій ризик), це має бути чітко прописано в договорі з розмежуванням відповідальності за форс-мажорні обставини.

Рекомендації перед підписанням
Проаналізуйте основні договори оренди: Перевірте пункт про суборенду — чи потрібна окрема письмова згода чи згода вже зафіксована у тексті договору.

Перевірте статус території: Перевірте актуальний статус громади за Переліком Мінреінтеграції (зони бойових дій / окупації).

Прорахуйте податкові наслідки: Врахуйте, що отримання доходу від суборенди змінить структуру доходів і призведе до втрати 4 групи ЄП з наступного року.

Зафіксуйте передачу обов'язку з МПЗ: Переконайтеся, що договір суборенди буде офіційно зареєстрований у ДРРП — тільки за цієї умови обов'язок з нарахування та сплати МПЗ за ділянку переходить до суборендаря.

Раді допомогти, звертайтесь ще!