Юридичні нюанси оподаткування при купівлі земельної ділянки

У відмові немає підстав, якщо в договорі вказано 10 000,00 грн (як ціну продажу, не нижчу за НГОЗ), а виплата 9 000,00 грн є результатом утримання податків податковим агентом з цієї суми.

Обґрунтування

Ціна договору і база оподаткування визначаються як договірна вартість, але не нижче НГО/оціночної вартості. Для операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості дохід визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі, але не нижче визначеної законом оціночної вартості. Саме ця сума є базою для оподаткування та фіксується нотаріусом при посвідченні правочину і подальшому звітуванні до контролюючого органу. Такі операції нотаріус посвідчує за наявності довідки/звіту про оцінку та документа про сплату податку сторонами, а також вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу. Податковий кодекс України

Норма “не нижче НГО/оціночної вартості” стосується саме ціни договору (валового доходу), а не фактично отриманої “на руки” суми. Законодавчі вимоги про мінімальну ціну продажу земельної ділянки (не нижче нормативної грошової оцінки або експертної оцінки) спрямовані на визначення мінімальної вартості об’єкта відчуження і доходу, з якого сплачуються податки, а не на заборону утримання податків із цього доходу. У вашій ситуації договірна ціна 10 000,00 грн відповідає вимозі “не нижче НГОЗ” і повністю відображається як база оподаткування.

Податковий агент утримує ПДФО і військовий збір із суми доходу, зазначеної в договорі, за рахунок платника податку. Податкове законодавство покладає на податкового агента обов’язок утримати ПДФО та ВЗ із доходу фізичної особи і перерахувати їх до бюджету до або в момент посвідчення договору, а також відобразити дохід у відповідному податковому розрахунку. Утримання 500,00 грн ПДФО та 500,00 грн ВЗ із 10 000,00 грн з подальшою виплатою фізособі 9 000,00 грн повністю відповідає цій моделі і не змінює договірної ціни об’єкта. Податковий кодекс України

Нотаріус контролює наявність сплати податку з договірної суми, а не те, щоб фізособа отримала на руки повну договірну суму без утримань. Обов’язок нотаріуса при посвідченні договору купівлі-продажу полягає у перевірці наявності електронної довідки/звіту про оцінку, коректності ціни договору (не нижче визначеної вартості), а також документів про сплату податку, після чого він вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору та суму сплаченого податку. Вимога, щоб фізособа фактично отримала 10 000,00 грн “на руки” без утримання податку, не випливає з норм податкового або цивільного законодавства і суперечить самому механізму роботи податкового агента. Податковий кодекс України

Підсумок: якщо в договорі вказано 10 000,00 грн (не нижче НГОЗ), податки утримані з цієї суми і сплачені до бюджету, а фізособі виплачено 9 000,00 грн, це відповідає вимогам законодавства і не дає нотаріусу правових підстав відмовляти в посвідченні договору саме з мотиву, що “фактична виплата має бути 10 000,00 грн”.