Податкові наслідки продажу нерухомості нижче собівартості забудовником

Продаж квартири чи офісу нижче собівартості сам по собі не заборонений, але у забудовника виникають «звичайні» податкові наслідки з ПДВ і податку на прибуток, а також ризик додаткового блага для фізособи‑покупця, якщо ціна істотно нижча за ринкову.

Обґрунтування

Щодо ПДВ. База оподаткування ПДВ при постачанні товарів/послуг не може бути нижче для придбаних товарів – ціни придбання, для самостійно виготовлених товарів/послуг – звичайних цін, для необоротних активів – балансової (залишкової) вартості на початок періоду. Це означає, що якщо договірна ціна квартири чи офісу нижча відповідної мінімальної бази, забудовник зобов’язаний донарахувати ПДВ на різницю між такою базою і фактичною ціною та скласти додаткову податкову накладну на суму перевищення. п. 188.1 ПКУ

Щодо податку на прибуток. Фінансовий результат до оподаткування формується за даними бухобліку з урахуванням різниць. Продаж нижче собівартості зменшує бухгалтерський фінрезультат, але сам по собі не є підставою для окремого коригування, якщо не застосовуються спеціальні різниці. Для операцій з першого продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості забудовник може, але не зобов’язаний, застосовувати особливий режим п. 141.12 ПКУ, який передбачає коригування фінрезультату на дохід і витрати, відображені при першому продажу, та «повернення» їх у період введення об’єкта в експлуатацію. п. 141.12 ПКУ

Особливості різниць за першим продажем житла. Якщо забудовник обирає застосування п. 141.12 ПКУ, то у період першого продажу прав на майбутній житловий об’єкт: фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму виручки, врахованої у бухобліку за цією операцією, та збільшується на суму витрат, що формують собівартість цього майбутнього об’єкта. У період прийняття в експлуатацію закінченого житлового об’єкта ці коригування «обертаються навпаки» – фінрезультат збільшується на раніше «вийнятий» дохід та зменшується на раніше «додані» витрати. Таким чином, момент оподаткування податком на прибуток переноситься на дату введення житла в експлуатацію незалежно від того, за якою ціною порівняно із собівартістю здійснено продаж. пп. 141.12.1 ПКУ пп. 141.12.2 ПКУ пп. 141.12.3 ПКУ пп. 141.12.4 ПКУ

Якщо об’єкт – не житловий (офіс) або забудовник не застосовує п. 141.12 ПКУ. У такому разі оподаткування податком на прибуток здійснюється за загальними правилами: у періоді продажу визнається дохід за договірною ціною та списується собівартість; збиток від операції (ціна нижче собівартості) зменшує фінрезультат. Спеціальних «антизбиткових» різниць для таких операцій НПА не встановлюють, тому податкові наслідки відповідають бухгалтерському результату.

Ризик додаткового блага для фізособи‑покупця. Якщо квартира або офіс продається фізичній особі за ціною, яка істотно нижча за ринкову, податковий орган може розцінити різницю між ринковою вартістю та договірною ціною як додаткове благо фізособи. У такому випадку на забудовника як податкового агента покладається обов’язок нарахувати, утримати і сплатити ПДФО та військовий збір з вартості цієї знижки, а також відобразити її як дохід фізособи в податковому розрахунку за формою 4ДФ.

У підсумку: головні наслідки для забудовника – необхідність дотримання мінімальної бази з ПДВ, коректний вибір режиму оподаткування податком на прибуток (з використанням або без використання механізму п. 141.12 ПКУ для житлових об’єктів) та контроль ризику додаткового блага у фізособи при суттєвих індивідуальних знижках.