Оподаткування ЖБК: нюанси передачі прав власності та ПДВ

1.Так.Згідно із п.п.133.4.6 п.133.4 ст.133 ПКУ до неприбуткових організацій, що відповідають вимогам цього пункту і не є платниками податку, зокрема, можуть бути віднесені ЖБК (з першого числа місяця, наступного за місяцем, в якому відповідно до закону здійснено прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом житлового будинку і такий житловий будинок споруджувався або придбавався житлово-будівельним (житловим) кооперативом), дачні (дачно-будівельні), садівничі та гаражні (гаражно-будівельні) кооперативи (товариства). Передача прав власності (виділення квартири) на користь члена житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), який повністю сплатив свій пайовий внесок, звільняється від податку на прибуток, але має певні нюанси з податком на додану вартість (ПДВ) залежно від статусу ЖБК.
Основні правила оподаткування:
1) Податок на прибуток .
Якщо ЖБК є неприбутковою організацією: пайові внески членів кооперативу не є доходом, а передача житла в рахунок сплаченого паю не вважається реалізацією і не оподатковується податком на прибуток.
Якщо ЖБК знаходиться на загальній системі та здійснює діяльність з метою отримання прибутку — операція оформляється як обмін паю (корпоративних прав) на нерухомість. При цьому оподатковується прибуток від господарської діяльності кооперативу.
2) Податок на додану вартість (ПДВ).
Це питання регулюється нормами Податкового кодексу України (ПКУ). Операції з передачі (повернення) майна у власність члена кооперативу в обмін на його пайовий внесок не є об'єктом оподаткування ПДВ, якщо до цього це майно (квартира) не передавалося ЖБК у власність члена. Якщо ЖБК є платником ПДВ, податкові органи можуть вимагати нарахування ПДВ на вартість збудованого житла. Проте, судова практика часто стає на бік пайовиків, якщо операція трактується не як продаж, а як повернення майна за паєм.
3) Податки для самого члена ЖБК (фізичної особи) . При отриманні у власність квартири після повної виплати паю у члена ЖБК не виникає об’єкта оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовим збором, оскільки це фактично є поверненням його власного майна (паю), а не новим доходом.

2.Ні, автоматично ЖБК не стає платником ПДВ після перевищення ліміту в 1 млн гривень, оскільки надходження пайових внесків від членів кооперативу не враховуються в цей ліміт.Для обов’язкової реєстрації платником ПДВ ЖБК має значення не загальний обіг грошей, а виключно обсяг оподатковуваних операцій. Відповідно до ст. 181.1 та ст. 196 Податкового кодексу України (ПКУ) внесення коштів пайовиками на рахунок ЖБК не вважається операцією з постачання товарів чи послуг. Ці операції не є об'єктом оподаткування ПДВ, тому вони не включаються до розрахунку критерію в 1 млн грн для обов'язкової реєстрації.Навіть якщо кооператив збирає десятки мільйонів гривень у вигляді пайових внесків на будівництво, обов'язок реєструватися платником ПДВ лише через цей факт не виникає.
Коли ЖБК все ж таки ЗОБОВ'ЯЗАНИЙ стати платником ПДВ?Кооператив має подати заяву на реєстрацію платником ПДВ, якщо протягом останніх 12 календарних місяців він здійснив інші (господарські) операції, які підлягають оподаткуванню ПДВ, на суму понад 1 млн грн.До таких операцій належать:Надання в оренду власного майна (наприклад, нежитлових комерційних приміщень у збудованому будинку).Продаж майна, що є власністю ЖБК (наприклад, продаж будматеріалів або комерційної нерухомості особам, які не є членами кооперативу).Платне надання комунальних або експлуатаційних послуг мешканцям (якщо ЖБК виступає як обслуговуючий кооператив і ці послуги не покриваються цільовими членськими внесками).Примітка: Якщо ЖБК здійснює лише операції, які звільнені від ПДВ (наприклад, перша передача готового новозбудованого житла фізособам за певних умов чи наступні продажі житлового фонду), ДПС наполягає, що такі звільнені операції все одно вважаються оподатковуваними за нульовою або іншою ставкою в розумінні ст. 181.1 ПКУ і враховуються в 1 млн грн ліміту. Проте, пайових внесків це правило не стосується — вони взагалі є «необ'єктними».
3.Так, ТОВ може передати земельну ділянку ЖБК, але для ТОВ це буде оподатковувана операція з продажу/відчуження активу (18% податку на прибуток від різниці між балансовою та договірною вартістю), при цьому ПДВ не виникає. Для ЖБК отримання землі можливе без оподаткування за умови дотримання вимог неприбутковості та цільового використання активу.
4.Бухгалтерські проведення (НП(С)БО). ТОВ (Передає землю в обмін на пай)Дт 141 (Фінансові інвестиції) — Кт 742 (Дохід від реалізації необоротних активів) — відображено дохід у сумі узгодженої вартості паю.Дт 972 (Собівартість реалізованих необоротних активів) — Кт 101 (Земельні ділянки) — списано балансову вартість землі.Різниця між Кт 742 і Дт 972 формує фінрезультат ТОВ під оподаткування податком на прибуток (18%) або єдиним податком (5%). ЖБК (Отримує землю як пайовий внесок)Дт 46 (Неоплачений капітал) — Кт 411 (Пайовий капітал) — зафіксовано заборгованість ТОВ за паєм згідно з протоколом.Дт 151 (Капітальні інвестиції) — Кт 46 — фактично отримано земельну ділянку в рахунок паю.Дт 101 (Земельні ділянки) — Кт 151 — землю зараховано на баланс ЖБК.Ця операція не є доходом ЖБК і не оподатковується.

Раді допомогти, звертайтесь ще!