Оптимальні варіанти оренди нерухомості для ТОВ: ризики та рекомендації

Вважаю, що для ТОВ на 5% ЄП найбезпечніший варіант - це звичайна оренда з невеликою, але реальною орендною платою

Варіант: оренда 1 грн/міс + компенсація комунальних. Це формально допустимий варіант, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3713 розмір орендної плати за приватне майно сторони визначають самостійно.

Але, податкова може вважати, що орендна плата не відповідає ринковій, частина вигоди фактично є безоплатно наданою послугою і ТОВ штучно мінімізує дохід.

Для ТОВ на 5% ЄП без ПДВ цей ризик значно менший, але повністю не зникає, оскільки податкова може ставити питання щодо ділової мети та ринковості операції.

Для ФОП або фізособи також існує ризик, що різницю між ринковою та фактичною орендною платою ДПС спробує трактувати як безоплатно отриману послугу, додаткове благо, інший оподатковуваний дохід (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ).

Хоча доводити неринковість повинна саме податкова. Компенсація комунальних сама по собі проблему не прибирає, оскільки комунальні - це не орендна плата.

Варіант: безоплатне користування (позичка) + компенсація комунальних.

Договір позички регулюється ст. 827 ЦКУ та прямо передбачає безоплатне користування майном.

Для єдиного податку доходу не виникає, але податкова може ставити питання щодо господарської мети операції.

Окремий дуже важливий момент: відповідно до ч. 2 ст. 829 ЦКУ юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати майно у безоплатне користування своєму засновнику, керівнику або учаснику.

Тому якщо директор одночасно є засновником - передача йому приміщення у позичку прямо створює цивільно-правовий ризик недійсності або оспорюваності договору.

Для ФОП на ЄП. Тут ситуація нестабільна. Є позиція ДПС, що доходу у ФОП-єдинника при отриманні майна у позичку не виникає, бо не переходить право власності. Але п. 292.3 ПКУ прямо говорить, що доходом є вартість безоплатно отриманих товарів/робіт/послуг. Тому податкова в будь-який момент може трактувати це як безоплатно отримані послуги та вимагати показувати дохід у розмірі ринкової оренди.

Для звичайної фізособи. Є ри"«Дешева» оренда: наслідки для орендодавця" за посиланням: https://7eminar.ua/news/14214-deseva-orenda-naslidki-dlya-orendodavcya

Раді допомогти, звертайтесь ще!