Який договір необхідний для оренди землі юридичною особою

Для оформлення відносин, за яких юридична особа планує будувати виробниче приміщення на земельній ділянці, що належить фізичній особі, законодавство України передбачає два основні варіанти: договір оренди землі або договір суперфіцію.

1. Договір оренди землі з правом забудови
Це найбільш розповсюджений варіант. Юридична особа (орендар) отримує землю у тимчасове володіння та користування за плату.

У договорі обов’язково має бути прописано право орендаря на спорудження будівель і споруд. Наприклад: «Орендар має право в установленому законодавством порядку зводити на земельній ділянці виробничі та інші будівлі і споруди».

Земля повинна мати відповідне цільове призначення (наприклад, «для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості»). Якщо земля має призначення «для ведення особистого селянського господарства», будувати на ній виробниче приміщення не можна без зміни цільового призначення.

Згідно зі ст. 775 Цивільного кодексу України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3766 право власності на річ, створену в результаті користування майном за договором найму (оренди), належить наймачеві (орендарю), якщо інше не встановлено договором. Отже, виробниче приміщення буде власністю юридичної особи.

Після закінчення терміну оренди постає питання долі будівлі. Якщо договір не буде продовжено, власнику будівлі доведеться або домовлятися про викуп землі, або вирішувати питання користування ділянкою під будівлею (ст. 120 Земельного кодексу https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1021).

2. Договір суперфіцію
Суперфіцій — це спеціальне право користування чужою земельною ділянкою саме для забудови (ст. 413 Цивільного кодексу https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2203 , ст. 102-1 Земельного кодексу https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n878).

Цей вид договору спеціально створений для будівництва. Він може бути як оплатним, так і безоплатним, а також може укладатися на невизначений термін (хоча для приватних земель зазвичай встановлюється конкретний строк).

Юридична особа (суперфіціарій) є повним власником збудованої будівлі. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій споруджена будівля, власник земельної ділянки та власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення (викуп будівлі власником землі або навпаки).

Цільове призначення землі є критичноважливим. Будівництво виробничого об'єкта на землях сільськогосподарського призначення або житлової забудови призведе до визнання будівництва самочинним (ст. 376 ЦКУ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2039). Юридична особа не зможе зареєструвати право власності на таку будівлю.

Право оренди або право суперфіцію обов'язково має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тільки після цього у юридичної особи виникає законне право користування ділянкою.

Якщо планується довгостроковий масштабний проєкт, суперфіцій може бути надійнішим варіантом, оскільки він чіткіше регулює саме право забудови. Проте договір оренди є більш звичним для реєстраторів та банків (якщо планується залучення кредитування). В обох випадках головне — відповідність цільового призначення землі та чітке прописання права на будівництво.

Раді допомогти, звертайтесь ще!