Визначення операційного циклу для будівництва житлового комплексу

Давайте розглянемо Ваше питання:

Питання визначення операційного циклу є критичним для будівельної галузі, оскільки воно безпосередньо впливає на класифікацію активів та зобов’язань (оборотні/необоротні) та, як наслідок, на необхідність дисконтування.

1. Як визначити операційний цикл у Наказі про облікову політику

Згідно з п. 4 НП(С)БО 2 «Баланс» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0396-99#o8 , операційний цикл - це проміжок часу між придбанням запасів для здійснення діяльності та отриманням коштів від реалізації створеної в результаті цієї діяльності продукції.

У будівництві операційний цикл зазвичай перевищує 12 місяців. Щоб закріпити це в Наказі, скористайтеся таким формулюванням:

"З огляду на технологічні особливості діяльності (будівництво житлових комплексів), встановити операційний цикл за основним видом діяльності (КВЕД 41.20) тривалістю, що відповідає періоду спорудження конкретного об’єкта будівництва - від дати отримання дозволу на виконання будівельних робіт до дати отримання сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію та передачі житла інвесторам"

Або "Оскільки основна діяльність Підприємства пов’язана з циклом будівництва, який перевищує 12 місяців, встановити, що звичайний операційний цикл для об’єктів житлового будівництва дорівнює періоду з моменту початку виконання робіт (або закупівлі перших активів під проект) до моменту передачі збудованої нерухомості інвестору за актом та введення об’єкта в експлуатацію. Для кожного окремого об’єкта будівництва тривалість операційного циклу визначається згідно з термінами, зазначеними у проектно-кошторисній документації"

2. Нормативне обґрунтування для уникнення дисконтування

Цей маневр дозволяє нам обійти вимогу про дисконтування через такі пункти:

• Визначення статусу заборгованості: Згідно з п. 4 НП(С)БО 11 «Зобов’язання» https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0085-00#o16 , поточні зобов’язання - це ті, що будуть погашені протягом операційного циклу підприємства. Оскільки ми зафіксували, що цикл триває весь період будівництва, то отримані від інвесторів кошти (аванси) не є довгостроковими, навіть якщо будинок зводитимуть три чи п’ять років.
• Відсутність оцінки за теперішньою вартістю: Згідно з п. 10 НП(С)БО 11 https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0085-00#o31 , за теперішньою вартістю (тобто з дисконтуванням) відображаються лише довгострокові зобов’язання. Поточні ж зобов’язання відображаються у балансі за сумою погашення (тобто в номіналі), як це вказано у п. 11 НП(С)БО 11.

Аналогічна логіка працює і для дебіторської заборгованості, якщо вона виникає у межах будівництва (п. 4 та п. 6 НП(С)БО 10) https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0725-99#o29 .

На що звернути увагу:
Податківці під час перевірок іноді намагаються стверджувати, що операційний цикл не може тривати «вічно». Тому дуже важливо, щоб у Вас були копії графіків будівництва та проектної документації, які підтверджують ці терміни. Якщо будівництво затягується понад план, варто видавати окремий наказ про продовження операційного циклу по конкретному об’єкту з об’єктивних причин.

Раді допомогти, звертайтесь ще!