Оподаткування інвестиційної нерухомості для ТОВ платників ПДВ

Згідно і загальними умовами п.4 НП(С)БО – 32 «Інвестиційна нерухомість» ( https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0823-07#o19 ), «інвестиційна нерухомість - це нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та постачанні товарів, при наданні послуг та для адміністративних цілей або продажу в процесі звичайної діяльності».

Для бухгалтерського обліку такої нерухомості передбачений субрахунок 100 «Інвестиційна нерухомість».

Тому як і будь який об’єкт ОЗ (крім земельної ділянки ) підлягає амортизації протягом строку корисного користування (п.23 НП(С)БО – 7 «Основні засоби»», https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0288-00#o116 ).

У разі якщо підприємство застосовує податкові різниці – виникає у т.ч. необхідність визнання різниць за операціями з ОЗ (ст.138 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n10662 ).

Але при цьому слід пам’ятати, що сам факт переведення нерухомості з операційної (тобто звичайної ) до складу інвестиційної без здійснення продажу, не вимагає проведення будь який коригувань: «…у разі переведення у звітному періоді виробничих або невиробничих основних засобів з категорії «основні засоби» у категорію «інвестиційна нерухомість» утримуваних для подальшого продажу, без фактичного продажу таких засобів у цьому періоді платник податку на прибуток не нараховує амортизацію на такі об’єкти інвестиційної нерухомості та не здійснює коригування фінансового результату до оподаткування відповідно до п. 138.1 та п. 138.2 ст. 138 Кодексу у такому періоді.

У разі продажу об’єктів інвестиційної нерухомості (основних засобів), які перебували у групі активів, утримуваних для продажу та використовувались у господарській діяльності банку, фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму залишкової вартості таких активів, визначеної відповідно до правил бухгалтерського обліку, та зменшується на суму залишкової вартості цих активів, визначеної з урахуванням положень ст. 138 Кодексу» (лист ДПС України від 30.12.2025 №6994/ІПК/99-00-21-02-02 – про це мова йде в матеріалі на сайті Семінар Ком від 16.01.2026 р. «Основні засоби чи інвестиційна нерухомість: податкові правила переходу та продажу»: https://7eminar.ua/news/16351-osnovni-zasobi-ci-investiciina-neruxomist-podatkovi-pravila-perexodu-ta-prodazu ).

У разі продажу об’єкта інвестиційної нерухомості виникає необхідність нарахування ПДВ – адже ж відбувається постачання товару (п.п.14.1.191 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n256 ) – тому і виникає об’єкт оподаткування ПДВ (п.п.185.1 «а» ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4483 ).

Та оскільки тоді відбувається продаж об’єкта ОЗ, то слід враховувати, що «база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції…» (п.188.1 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n4551 ).

Також у разі продажу об’єкта інвестиційної нерухомості суб’єктом господарювання, який є платником єдиного податку, слід мати на увазі, що «при продажу основних засобів юридичними особами - платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу» (п.292.2 ПКУ, https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#n7038 ).

Це також стосується і продажу інвестиційної нерухомості:

«…у разі здійснення реалізації юридичною особою – платником єдиного податку квартири, яка обліковувалася на балансі як інвестиційна нерухомість і перебувала в оренді понад 12 місяців, база оподаткування єдиним податком визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу» ( роз’яснення ГУ ДПС в Івано-Франківській області «Як визначити базу оподаткування єдиним податком при продажу інвестиційної нерухомості?» опубліковано 04.12.25 р., посилання на повний текст: https://if.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/958880.html )

Раді допомогти, звертайтесь ще!