Податкові зобов'язання при купівлі нерухомості юридичною особою фізичної особи

Юридична особа зобов’язана утримати податки з доходу фізичної особи із суми договору, виплатити продавцю суму за мінусом податків, а сплата податків «зверху» за рахунок юрособи не допускається і не формує витрати.

Юридична особа при купівлі нерухомого майна у фізичної особи, яка не є ФОП, виступає податковим агентом (п. 172.7 Податкового кодексу України). Це означає, що саме покупець зобов’язаний нарахувати, утримати та перерахувати до бюджету податки з доходу продавця, якщо такий дохід підлягає оподаткуванню відповідно до пп. 172.1 та 172.2 ПКУ. Не кожен продаж нерухомості фізичною особою оподатковується: у разі дотримання умов, визначених п. 172.1 ПКУ (перший продаж у році, перебування об’єкта у власності понад три роки або отримання у спадщину, визначені види нерухомості), ПДФО та військовий збір не справляються.

Якщо продаж підлягає оподаткуванню, юридична особа утримує з доходу фізичної особи податок на доходи фізичних осіб за ставкою 5% або 18% (залежно від кількості продажів у звітному році та умов, визначених п. 172.2 ПКУ) та військовий збір за ставкою 5% (п. 16¹ підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ). Базою оподаткування є ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості нерухомості, визначеної суб’єктом оціночної діяльності, що є обов’язковою при нотаріальному посвідченні договору (п. 172.3 ПКУ).

Отже, при договірній ціні 1 000 000,00 грн та відсутності пільг, за умови застосування ставок 5% ПДФО і 5% військового збору, юридична особа утримує 50 000,00 грн ПДФО та 50 000,00 грн військового збору і виплачує фізичній особі 900 000,00 грн. Утримані суми перераховуються до бюджету від імені податкового агента.

Суми саме утримуються, а не спалчуються зверху. Сплата цих податків за рахунок коштів юридичної особи без зменшення виплати продавцю суперечить пп. 168.1.1 ПКУ і призводить до виникнення у фізичної особи додаткового блага, яке підлягає окремому оподаткуванню відповідно до пп. 164.2.17 ПКУ. Тобто, юридична осба має забрати ці суми з грошей покупця , а йому віддати залишок.

Юридична особа як покупець несе власні витрати лише у вигляді збору на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості нерухомості (крім земельних ділянок) відповідно до законодавства, а також витрат на нотаріальне оформлення та державну реєстрацію. Податки, утримані з доходу фізичної особи, не формують окремо витрат юридичної особи. Юросба несе одну витрату на придбання нерухомсті, в якій "сидять" і ці податки.

Вартість придбаної нерухомості за договором разом із 1% збору до Пенсійного фонду та іншими безпосередніми витратами, пов’язаними з придбанням, капіталізується на рахунку 151 і формує первісну вартість об’єкта основних засобів відповідно до НП(С)БО 7. Надалі об’єкт, якщо це не земельна ділянка і не інвестиційна нерухомість, підлягає амортизації.

Проведення:

Придбання нерухомості за договором – Дт 151 – Кт 685
Сплата збору до Пенсійного фонду 1% – Дт 151 – Кт 311
Утримання ПДФО з доходу фізичної особи – Дт 685 – Кт 641
Утримання військового збору – Дт 685 – Кт 642
Виплата фізичній особі суми «на руки» – Дт 685 – Кт 311
Введення об’єкта в експлуатацію – Дт 100 / 101 / 103 – Кт 151

Раді допомогти, звертайтесь ще!