Визначення умов договору оренди та суборенди обладнання і приміщення

Доброго дня! Підкажіть будь ласка, підприємство на загальній системі оподаткування (малодохідник) орендує приміщення, частину цього приміщення здає в суборенду ФОП 3 гр, 5%. Приміщення здається в суборенду разом з обладнанням (обладнання рахується на балансі підприємства та є його власністю). Чи можна у цій ситуації укласти один договір? Чи треба укладати два договори один суборенду приміщення, а другий оренда обладнання? Чи може сума орендної плати обладнання за місяць, бути менше амортизаційних відрахувань цього обладнання за місяць?

СК

Стефанія, консультант

експерт

24.01.2026 | 08:14

Очікує відповідь

Можна укласти як один договір, що містить умови оренди приміщення та обладнання, так і два окремі договори. Сума орендної плати за обладнання може бути меншою за суму амортизаційних відрахувань, однак це створює певні податкові ризики.

Відповідно до статті 628 Цивільного кодексу України, сторони можуть укладати змішані договори, що поєднують елементи різних видів зобов'язань. Таким чином, немає заборони включити в один договір умови щодо суборенди частини приміщення та оренди обладнання. Проте для належного оформлення первинної документації, податкового обліку та подання повідомлення за формою № 20-ОПП доцільно чітко відокремити кожен об'єкт — приміщення і обладнання — навіть якщо договір буде єдиним. Якщо ж використовуються два окремі договори, це також є правомірно.

Для передачі в суборенду приміщення потрібна письмова згода орендодавця, якщо інше не передбачено в основному договорі (частина перша статті 774 Цивільного кодексу України). Стосовно обладнання як власного майна підприємства, оренда може здійснюватися без такої згоди, адже підприємство є власником і має право на розпорядження.

Щодо розміру орендної плати, згідно з частиною першою статті 762 Цивільного кодексу України, вона визначається за домовленістю сторін.

Крім того, за нормою статті 188.1 Податкового кодексу України, база оподаткування ПДВ при постачанні товарів/послуг (самостійно вироблених) не може бути нижчою за звичайну ціну, а куплених — не нижче ціни придбання. Таким чином, розмір плати за суборенду має мінімальну базу оподаткування ПДВ не менше ніж орендна плата первинному орендодавцю, а розмір плати за оренду обладнання має мінбазу оподаткування ПДВ на рівні звичайної ціни оренди такого обладнання у співставних умовах. Таким чином, ціна може бути будь-якою, але ПДВ нараховується не нижче ніж виходячи з п. 188.1 ПКУ.

Збиток від оренди (якщо амортизація перевищує дохід) зменшить загальний результат. , коригувань фінрезультату в такому випадку не передбачено і у високодоходіних підприєств також. Таким чином, визначення фінрезультату від операціїї відбувається згідно бухобліку.